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加拿大税务局严打地产逃税 7类人遭重点审计
www.bcbay.com | 2019-06-30 19:41:48  温房网 | 0条评论 | 查看/发表评论

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  加拿大税务局(Canada Revenue Agency)从今年1月到3月对BC地产的审计,平均每个案子涉案金额超过20万。在见识过一些令人震惊的避税和逃税案例后,CRA决定更加严格审计。

  “自从我们为BC省和安省推出更严格的审计计划以来,BC省每个案子的平均金额不断增加,这是由于我们在进一步努力打击逃税”。CRA发言人Alexandre Igolkine上周通过电子邮件告诉媒体。

  今年1月至3月期间一共审计了539个案子,平均逃税漏税金额208163元,总计审计额度1.122亿元。相比之下,在同样三个月内进行2565次审计安大略省,审计的平均结果仅为22261元。

  2019年的审计显示,CRA对故意做出虚假陈述的处罚增加,这可能导致对逃税的刑事起诉。但目前为止,没有提出任何指控。

  根据税务局网站的介绍,这7类情况将会成为“重点关注对象”:

  申报的收入无法支持申报人的生活方式;

  房屋倒手买卖;

  未申报的房屋销售时的增值收益;

  未申报的非居民出售房屋的资本利得税;

  未报告的全球收入;

  未报告的销售新房或大幅翻新房屋的GST/HST;

  未报告的GST/HST新住宅出租物业回扣。

  Steven Flynn是一位在Andersen Tax公司效命的国际税务特许会计师,他表示,这个结果并不让他感到惊讶,“房地产价格的快速上涨,伴随着房地产的不断翻新,和BC省违规非法活动的进行。”

  审计计划当前主要针对大温哥华和大多伦多的房产。自2015年以来,CRA审计10.2亿元与房地产交易相关的案子,其中包括1896起罚款,总额1亿元。

  虽然从2015年到2018年,罚款占多伦多和温哥华总回收额的8.3%,但2019年前三个月,罚款就占到了总收款的17.7%,当时CRA收上来了3000万。

  CRA表示,如果纳税人在申报时故意作出虚假陈述,则将被收应付税额50%的罚款。这意味着所有审计金额中约有22%(或2.018亿),是故意虚假陈述。

  “最严重的违规案件被视为逃税,被转为刑事调查,并可能导致刑事指控,”Igolkine说。

  “一旦对案件进行详细分析,确定税务违法行为的程度,就会将其交给我们的刑事调查部门进行进一步分析,但重要的是,并非所有档案都会引发刑事调查。重新评估和重大过失处罚是审计的民事结果,不被视为逃税。”

  CRA发言人Dany Morin在6月25日表示,加拿大检察院的案件转介人数有所增加,“随着CRA调查的案件越来越复杂,我们在调查的不同阶段遇到了更多的法律挑战。”

  自2014年以来BC低陆平原的房价上涨64%,而BC省的平均工资仅增加了8.8%,于是乎,CRA主动披露其审计结果。

  从成果上来看,税务人员的效率越来越高,2015年4月至2016年3月的房地产审计1470件,追回税款1850万元,平均每个案子仅为12585元。

  Flynn表示,之所以现在效率变高了,很可能是因为省政府通过社保号将房主信息与纳税申报联系起来,能更好地收集数据了。

  审计包括三个内容:未报告的收入(包括资本收益),GST/HST和GST/HST新住宅出租物业回扣。

  自2015年以来,BC省一共审计了4.226亿,其中收入税为2.666亿,GST/HST为1.365亿,GST/HST新住宅出租物业回扣仅为1950万。

  2019年的223个审计与收入税有关,平均每个审计拖欠417937元。

  Flynn说,“由于房价的大幅上涨,每个被审计的案子都需要缴纳更多的所得税”。

  审计可能会根据房屋的价值与业主报告的收入进行交叉参照,从而找出未报告的收入。

  CRA网站指出:“买昂贵的资产,例如高端住宅,却没有明显的收入来源,可以反映出潜在未报告收入。”

  下面这张CRA图表,是自2015年4月以来安大略省和BC省的房地产总审计数据。

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  审计还会检查居住状态。加拿大居民必须向CRA报告其全球收入,而非居民只需报告他们的加拿大来源收入。

  “这需要信任,但也很考验我们的税收政策,”SFU城市研究项目负责人Andy Yan说。

  根据加拿大统计局的数据,非居民拥有4.9%的住房,占总房产价值的7.6%。然而,2017年和2018年新建公寓,非居民所有权上升至15.6%。

  同样,非主要住宅的转手收益、资本收益也是未报告收入的来源。

  Flynn推测,CRA正在严查炒房客和建商,他们宣称他们的多个房屋是资本收益(capital gains)而不是商业收入(business income),假设他们处于最高税阶,说法一变,税就能少交50%。

  CRA一直在审核楼花销售,并表示转楼花合约资本收益是应纳税的。

  建筑商和开发商也是审计的重要对象,因为根据CRA的说法,“新房屋或经过大幅翻新的房屋的建造者,必须在房屋出售时收取GST/HST,并将该税款上交CRA。”

  安大略省2015年以来的,审计的GST/HST新住宅出租物业回扣(3.91亿)比GST/HST(1.551亿)或收入税(5770万)更多。

  Thorsteinssons律师事务所的税务律师Terry Barnett告诉媒体,安大略省的新住宅出租物业回扣与BC省情况不一样。

  首先,BC超过45万的房屋,这项回扣不能申请,这使得它在低陆平原地区几乎用不到。其次,HST适用于安大略省,并且在新住宅的第一个40万,HST回扣不会取消。

  “因此,安大略省的大多数新购房者都申请回扣退税,”Barnett说。

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  然而,正如CRA在其网站上指出的那样,“新房屋退税的主要条件之一,是您必须购买或建造房屋作为您的主要居住地。”

  CRA在安大略省的审计次数(34314)是BC(7400)的近五倍。但BC每个案子收回的税金是安省的10倍。

  Morin表示,这种差异是由于安大略省的29081次HST退税审计。

  Flynn推测,CRA试图抓住尽可能多的税务问题。“也许他们会开始关注BC更多一点。”

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