在加拿大，小额房贷在历史上通常违约风险更高。但如今情况已不再如此。TransUnion数据显示，最大额房贷出现拖欠的比例已经超过最小额房贷的两倍以上。这一逆转类似于美国2008年房地产泡沫破裂时的情形，当时超大额房贷迅速出现违约。

加拿大房贷风险通常集中在低端市场

在传统情况下，付款压力主要出现在金额最小的房贷中，因为这些借款人往往收入较低。

2022年第三季度，当各类房贷（按发放金额划分）的违约率都处于历史低点时，这一规律依然成立：20万加元以下房贷的违约率最高，为0.19%，比20万至40万房贷高6个基点，并明显高于最大额房贷。但随着利率恢复正常，这一逻辑崩塌的速度几乎和多伦多高估值楼花融资破裂一样快。

在2022年至2023年期间，负债最多的人开始感受到压力。20万加元以下房贷的违约率在2023年第四季度达到0.21%，比历史低点上升2个基点，增幅为10.5%。听起来幅度不大，但违约率上升其实已经非常明显，不过与大额房贷相比仍然算小。

85万加元及以上房贷在2023年第四季度的违约率也升至0.21%，同期上升13个基点，涨幅达162.5%，几乎增加了三倍。换句话说，收入较低的人与那些被贷款机构认为足够安全、可以借到至少四倍金额的人，如今拖欠房贷的比例已经相同。但问题并没有就此结束。

钱越多，问题越多：加拿大最大额房贷违约激增

加拿大按贷款金额划分的房贷违约率

最新数据显示，20万加元以下房贷借款人的违约率在2025年第三季度达到0.24%，比2023年第四季度增加3个基点（+14.3%）。相比之下，85万加元及以上房贷的违约率升至0.52%，同期增加31个基点（+147.6%）。也就是说，大额房贷违约率已经超过小额房贷的两倍。

大额房贷在整体房贷池中的比例较小，但影响更大。一笔85万加元的违约房贷相当于四笔20万房贷，而现在它们的违约比例反而更高。

加拿大房贷违约走势正在重演美国房地产泡沫破裂

这种趋势背后的原因可能看起来有些反直觉，但它与2008年美国房地产泡沫破裂时的情况非常相似。虽然普遍叙事认为是低收入家庭违约，但真正的问题其实是投资者通过次级贷款获得过度杠杆。低收入借款人的表现基本符合预期，而投资者却难以偿还过度负债。

如今，以投资者为主导的加拿大房地产市场正走上类似轨迹。当低利率刺激需求时，投资者很快挤出了真正的自住房买家。在市场狂热时期，一位RBC高管曾指出，投资者正在取代首次购房者进入他们的贷款组合。统计局数据显示，在这一时期，75%的住房拥有增长被投资者获得。市场热度一度高到多伦多超过80%的新建住房都被投资者购买，而现在其中一些人在交房时正难以完成交易，除非依赖可疑的评估价格计算。

然而，加拿大复制美国房地产模式最值得注意的一点，是风险转移机制。公众被告知，许多由纳税人资助的政策是为了帮助低收入购房者在信贷环境正常化后应对高房价。

但如果首次购房者已经被市场挤出，而工薪阶层也不是违约的主要群体，那么这些由纳税人资助的救助计划究竟是在拯救谁？

数据已经给出了答案——即使政策制定者试图让公众相信别的说法。