加拿大历史上，小额房贷通常更容易出现拖欠风险。但现在情况已经不同。最新数据显示，最大额的房贷出现拖欠的比例已经超过最小额房贷的两倍。这种逆转与美国房地产泡沫破裂时的情况相似，当时那些背负巨额房贷的人最先出现问题。

加拿大房贷风险过去通常集中在底层借款人

传统上，房贷还款压力通常出现在贷款金额较小的人群，因为这些借款人的收入往往较低。

但当利率恢复正常后，这种逻辑很快被打破，速度甚至比多伦多被高估的公寓预售项目融资崩盘还快。

随着利率回归正常，加拿大房贷风险出现反转

在2022年至2023年期间，负债最多的借款人开始感到压力。

到2023年第四季度，20万加元以下房贷的违约率升至 0.21%，比历史低点增加 0.02个百分点，上涨约 10.5%。

这个数字看起来不大，但对违约率来说已经是明显上升。不过，与大额房贷相比，这个增幅仍然不算严重。

大额房贷违约率迅速上升

85万加元及以上房贷在2023年第四季度的违约率也升至 0.21%，在同一时期增加 0.13个百分点，涨幅达到 162.5%，接近三倍。

换句话说，收入较低的借款人与那些被银行认为足够安全、可以借到至少四倍金额贷款的人，出现拖欠的比例已经相同。而问题并没有就此停止。

最新数据：大额房贷违约率已远高于小额房贷

最新数据显示，到2025年第三季度，20万加元以下房贷的违约率升至 0.24%，自2023年第四季度以来增加 0.03个百分点(+14.3%)。

相比之下，85万加元及以上房贷的违约率升至 0.52%，在同一时期增加 0.31个百分点(+147.6%)。

换句话说，大额房贷的违约率已经超过小额房贷的两倍。

大额房贷数量较少，但影响更大

虽然大额房贷在整体房贷中的比例较小，但它们带来的影响更大。

一笔 85万加元的违约房贷，相当于 四笔20万加元房贷的规模，而且现在它们出现拖欠的比例还更高。

加拿大房贷违约趋势类似美国房地产泡沫破裂

这一趋势背后的原因可能看起来有些反直觉，但它与2008年美国房地产泡沫破裂的情况相似。

虽然当时的主流叙事认为低收入家庭违约，但真正的问题在于通过次级贷款机构获得高杠杆的房地产投资者。

低收入借款人的表现基本符合预期，而投资者却因为负债过高而难以偿还贷款。

投资者主导的房地产市场

如今，加拿大由投资者主导的房地产市场似乎正在走上类似的轨迹。

当低利率刺激需求时，投资者迅速进入市场，很快就把自住买家挤出了市场。

在房地产热潮期间，加拿大皇家银行的一位高管曾表示，在他们的贷款组合中，投资者正在取代首次购房者。

加拿大统计局的数据也显示，在这一时期，75%的房屋拥有量增长来自投资者。

市场狂热程度之高，以至于在多伦多，超过80%的新建住房被投资者购买。而如今，这些投资者在完成交易时越来越困难，甚至需要依赖可疑的房屋估值才能成交。

风险最终由谁承担

加拿大如今正在复制美国房地产市场的某些模式，而其中最值得关注的是风险转移机制。

公众一直被告知，一些由纳税人资金支持的住房政策，是为了帮助低收入购房者在高房价和利率正常化的环境下获得住房。

但如果首次购房者已经被挤出市场，而工薪阶层并不是主要违约群体，那么这些由纳税人资助的救助计划究竟是在拯救谁?

数据已经给出了答案，即使政策制定者试图让公众相信其他解释。