今年以来，加拿大房地产市场崩盘的消息在社交媒体上越传越烈，情况真的时这样吗?房价停滞不前甚至是下跌，是崩盘的前奏，还是房地产市场的周期回调?

对这些问题，财经网站Nerdwallet的贷款专家和发言人Clay Jarvis进行了很诚恳的解析。

Jarvis认为，真正的市场崩盘并不常见，当前的情况更可能是市场的一次自我修正——在经历了一段激烈增长后，房价和交易量的回落并非灾难的前兆，而是市场回归平衡的必要调整。

北美地产市场的崩盘案例

要理解当前市场状况，不妨先回顾历史——北美房地产市场最近经历的两次重大崩盘，一个是2007-2013年席卷美国的次贷危机，一个是1990年代初导致大多伦多地区房价大幅下跌的崩盘。

2008年全球金融危机期间，美国房地产市场遭遇毁灭性打击。从2006年7月到2009年1月，全美房价中位数暴跌29%，整个市场蒸发了超过$4.5万亿元的市值。这场危机不仅摧毁了无数家庭的财富，更引发了波及全球的经济海啸。

相比之下，大多伦多1989-1995年的房市崩盘虽然影响范围较小，但仍遭受重创。1993年8月多伦多平均房价为$18.9万元，较1989年4月的历史高点下跌了28%。

如何定义房地产崩盘?

虽然学术界对"房市崩盘"没有明确定义，但历史经验表明这类危机通常具备两个显著特征：房价的深度回调以及漫长的复苏周期，而且在表象上有3个关键因素值得关注。

首先是就业市场恶化，失业率上升。多伦多1990年代初的房市崩盘恰逢经济衰退，1992年失业率飙升至11.3%。类似地，美国2007-2009年金融危机期间，失业率在两年内从5%翻倍至10%，直接重创房地产市场。

其次是外部触发因素。多伦多1990年代的危机是通胀高企、经济衰退与就业危机共同作用的结果，就像多米诺骨牌效应一样，经济问题往往会引发一系列连锁反应;而美国次贷危机则源于次级抵押贷款的泛滥，数百万家庭被诱导接受了远超偿还能力的贷款。

第三是缺乏可预见性。房地产市场往往对崩盘的反应是措手不及，这可能是其后果持续较长的部分原因。例如，在描述2007年美国房地产崩盘的书籍以及获奥斯卡奖的电影《大空头》中，仅有极少数洞察者预见了这场灾难。

值得注意的是，房市崩盘还需要一个关键催化剂——市场情绪的逆转。当购房者从"安居需求"转向"风险规避"时，这种心理转变可能引发房价的长期低迷，形成恶性循环。

简单来说，就是当老百姓对买房这件事突然"失去信心"时，会引发更严重的市场下跌。就像大家都在抢着买某样东西时价格会涨，突然大家都不买了，价格就会持续下跌。

什么是市场调整?

知名房地产公司Royal LePage总裁Phil Soper指出，市场调整和崩盘关键区别在于严重程度的不同。"美国上一次房地产崩盘持续了约6年时间，而市场调整通常持续6到18个月。崩盘时房价往往出现两位数百分比的下跌，而调整期的跌幅通常维持在个位数。"

引发房价调整与崩盘的原因也大不相同。市场调整往往是住房市场内部变化所致：比如抵押贷款利率的快速上涨，或是像贷款压力测试这类降低购买力的新政策出台，都可能触发市场调整。

与崩盘形成鲜明对比的是，市场调整并不需要大规模失业作为前提。举例来说，2022年中期加拿大房地产市场开始降温时，失业率正处于历史最低水平。

加拿大会出现全国性的崩盘吗?

答案是否定的。

首先，地产有很强的地域属性，而加拿大各省的经济结构差别很大，并不是一个统一的市场，比如当下温哥华、多伦多、卡尔加里、蒙特利尔的房地产市场状况就有很大区别。

其次，加拿大经济的多元化和强劲韧性为其提供了重要保障。即便在经济面临挑战时期，例如COVID-19大流行期间，政府及时的刺激政策也为市场提供了有力支撑。这种经济韧性有效降低了大规模失业风险，使房主能够维持正常的按揭还款，避免了恐慌性抛售--这正是房市崩盘的典型前兆。

第三，加拿大严格的贷款审批制度构筑了第二道防线。金融机构对借款人的资质审查极为审慎，配合抵押贷款压力测试和首付低于20%必须购买违约保险等制度，不仅降低了贷款违约风险，也保障了金融体系的稳定性。这些措施有效防止了因大规模止赎而引发的市场崩盘。

最后，从长远来看，持续的人口增长为住房需求提供了长期支撑。2016至2021年间，加拿大新增180万人口，增速领跑G7国家。虽然2025-2026年增速可能放缓，但刚需住房和投资需求将保持稳定，这种持续的需求是防止房价长期低迷的重要保障。