过去几十年，首次购房者常选择价格较低、面积较小的“起步房”(starter home)作为房地产市场的入门选择。

这种“先上车、再换房”的模式曾是北美首次购房者的普遍选择。购房者可以通过居住几年、积累资产后出售换购更大的住宅。

然而，由于高利率、房价走软和换房成本增大，这一传统模式正变得越来越难以实现。

在过去低利率时代，尤其是在房地产泡沫鼎盛时期，由于房产增值快，购房者住个三五年后出售房产，不仅能回本还可能小赚一笔，方便换购更大房子。

但现在，房产增值慢，加上高昂的换房成本，意味着至少需要居住7至8年才能累积足够的房屋净值换房，这无疑推动了购房者需有长期居住的准备。

此外，许多年纪较大的业主，尤其是五六十年代出生的婴儿潮一代，通常选择守住自己的房子不卖。他们因退休后收入有限、搬家成本高昂以及对现居住地的感情而选择持续居住，这无疑变相减少了市场上适合年轻人的起步型独立屋房源。

Zolo.ca的总裁兼首席运营官Mustafa Abbasi提到，尽管加拿大人通常每7到10年搬一次家，但他从房地产经纪人和客户的交谈中了解到，越来越多的房主决定留在原地，这与几年前相比是一个显著的变化。

根据加拿大抵押贷款专业人士协会(Mortgage Professionals Canada)2024年的报告，计划在五年内出售主要住宅的加拿大人比例从前一年的35%降至18%。这表明更多的首次置业者计划在自己的房子里居住更长时间，主要是因为经济问题和生活成本上升。

“起步房”不再是小房子

换房周期的延长也造成传统的“起步房”发生变化，新一代的首次购房者正在调整购房策略，准备迎接更为持久的房产投资。

事实上，“起步房”并非失去市场需求，相反，这类入门级住宅的价格涨幅甚至超过市场平均水平。

但现实情况是，购房者的心态和策略正在发生根本性转变。高企的换房成本和推迟的首购年龄，正在重塑整个市场的购房逻辑。

以多伦多市场为例，现在，适合有孩子家庭的城市屋的起价往往超过$100万元，而那些空间更大、功能更全的住宅价格则在$130万至$150万元之间。此外，换房时的成本极高，不仅因为物理搬迁的费用，更是因为相关的法律和行政成本。

例如，在多伦多如果卖掉一套$120万元的房子，再购买$150万元的新房，仅在房地产佣金、过户费和双倍价格的土地转让税上，花费就将超过$11万元。

这样高昂的换房成本使得很多购房者不得不重新考虑他们的长期居住计划。

同时，随着房价的上升，首次购房者的平均年龄也有所推迟，目前已延迟到了35岁。这个年龄段的购房者通常承担着赡养老人和抚养孩子的双重责任。

对于他们来说，购买一套仅能短期居住的“起步房”已经不再现实。因此，许多首次购房者现在更倾向于直接投资于更大的住宅，以适应家庭长期居住的需求，即便这意味着他们必须承受更高的初期购房成本。

"起步房"的变化，折射出当代购房者面临的现实困境。在高房价与高成本的夹击下，传统的置业阶梯正在发生深刻变化。