加拿大房地产交易素以严格的“定金罚没”规则著称：如果买家未能完成交易，定金是拿不回来的。但近日安省上诉法院的一个判决打破了这一规则。

案件背景：一场拖延六年的购房纠纷

2016年，单身母亲Shireen Naeem与开发商Bowmanville Lakebreeze West Village Ltd.签订了购房合同，以$62.99万元购买安省鲍曼维尔市一处期房，并支付了$82916元定金(含装修升级费用)。合同约定最初交房日为2017年9月14日，最迟不得晚于2019年1月14日。

第一次是2018年5月2日，开发商发出通知，将“最终交房日”从2018年5月14日推迟至2019年3月21日。这里的问题是开发商没有按照购房合同规定，提前90天发出通知。

第二次是2018年8月27日，开发商代表致电Naeem，再次要求推迟交房，时间可以由买家来定。但当Naeem提出希望在2019年4月30日或者5月的第一周交房时，该代表却表示交房不能晚于4月23日，还谎称是为Naeem考虑——超过这个日期，买家将失去获得延期赔偿的资格。这是一个关键性误导，因为实际交房日期已经超出了购房合同中规定的最后期限，Naeem这个时候有权以延期为理由直接解除合同并拿回定金。

2019年4月12日，因经济困难无法完成交易，Naeem请求修改购房合同，增加儿子和儿媳作为买家。

4月23日成交当天，Naeem又请求将房产转至子女名下，自己退出交易。开发商拒绝并随即终止交易，没收了定金。

Naeem起诉到法院，历经三年诉讼，安省上诉法院最终判决开发商全额退还定金及利息。此案成为十年内安省仅有的3例定金返还胜诉案之一。

法院为何打破”定金不退"铁律?

1、定金与损失严重失衡

本案中，开发商未能证明因交易失败遭受了实际损失(该房产随后以更高价格售出)。而且$82916元定金相当于房产总价款的13%，远高于安省新房交易常规的5%定金比例。法官指出：”没收如此高额的定金相当于惩罚，而非合理赔偿。"

2、开发商存在"不道德行为"(Unconscionable Conduct)

首先，买卖双方的信息不对等。开发商作为专业建筑商，利用了买家(一名患癌、需打两份工的寡妇)的法律盲区。

其次，开发商做出了主动误导，包括虚假陈述延期补偿条款以及隐瞒买家的合同可撤销权。

最后，开发商在发出延期通知时恶意拖延，提前的时间远低于合同规定的90天期限。

根据《法院法》(Courts of Justice Act)第98条，法院有权基于公平原则免除罚金与免于没收定金。

确定是否“显失公平”，需要考虑多个因素，包括双方议价能力差距、违约严重性、受损方实际损失，以及过错方行为性质。一番考量下来，开发商没有任何一条是占理的。

上诉法院法官对开发商的行为给予了尖锐批评，称其一边违反合同通知条款，一边用谎言诱导买家放弃权利，早已亲手撕毁了援引合同严格条款的道德正当性。案件为何罕见?四大突破常规之处

1、推翻”违约即没收”行业惯例。安省此前90%类似案件中，买家违约均被判丧失定金，本案确立”欺诈性诱导可推翻合同条款"先例。

2、买方过错不构成绝对障碍。尽管Naeem最终因资金不足违约，但法院认定”开发商的不当行为是导致违约的间接原因”。

3、未要求买方证明履约能力。通常买家需证明”若未被误导本可完成交易”，但本案以"程序正义"为由，直接否定了没收定金的合法性。

4、弱势群体保护倾向。判决书多次强调Naeem”癌症患者+单亲母亲+打两份工”的身份，是通过司法介入矫正结构性权力失衡的体现。

最终，安省上诉法院判决开发商返还$82916元定金和判决前利息，以及$12500元诉讼费。