加拿大Airbnb屋主注意了!

加拿大税务法院最近的一项裁决表明，长期在Airbnb或其他短租平台上出租房屋的房主在出售房产时将需要支付13%的HST税。这13%的税率将适用于房屋出售时的总售价，因此税款金额可能会达到数万甚至数十万加元。

通常情况下，出售已有人居住的住宅物业可以免除HST税，但加拿大税务法院在3月裁定，一处通过Airbnb进行了多次短期出租的公寓单元在出售时必须缴纳该税款。

多伦多Zinati Kay律所的房产律师John Zinati指出：“如果房主想在短租平台上持续出租他们的物业，必须格外小心。他们将面临巨额税款。”例如，如果房主以100万加元的价格出售他们的单元，就需要支付13万加元的税款。

Zinati表示，这项税收规则适用于所有类型的物业，包括公寓、联排别墅和独栋住宅，只要这些物业曾在Airbnb、VRBO等平台上长期进行短期出租。

这项裁决源自一起案件，涉及一位在渥太华拥有公寓的房主在出售前将其房产用于Airbnb出租。

该房主原本连续九年将该公寓以超过60天的长期租约出租。然而，在2017年，他决定将公寓放在Airbnb上出租，并在出售前的14个月内持续进行短期出租。当他在2018年4月出售该房产时，他并未缴纳HST税。

在房产交接完成后不久，国家税务部长对该公寓进行了重新评估，认为该单位的用途已从住宅转为商业用途，因此出售时需缴纳HST。这意味着，持续的长期租赁仍被视为住宅用途，但短期租赁则被视为商业用途。

该决定被提出上诉，但今年3月，法院裁定该物业在出售时不属于“住宅综合体”，因为它的运作方式与酒店类似，以短期出租的方式出租，并配备家具，房主还承担了水电费用。因此，该公寓的整体售价不能免除HST。裁决指出，出售时该物业被用于Airbnb出租，因此需缴纳HST。同时暗示，如果房屋在出售前恢复为住宅用途，可能不会被征收13%的HST。

Zinati表示：“如果你只是偶尔在周末出租你的房产，不会受这项税收规则影响。”必须是持续性出租才适用该规则，此案中房主连续14个月进行了短期出租，这才符合条件。在多伦多市，短期租赁是指房屋单位的一部分或全部以少于连续28天的形式出租并获得收入。

加拿大税务局(CRA)的一位发言人表示，法院为加拿大人提供“对争议问题的独立审查”，而法院的判决“澄清了法律或解决了CRA与纳税人之间的争议”。发言人表示，关于该案件的公开信息可以通过联系法院登记处获得。

Barrett Tax Law的创始人兼总裁Dale Barrett表示，这项裁决并未改变法律本身，但可能会让公众感到意外。他指出：“这项决定正在帮助人们了解法律。”许多人对HST缺乏了解，也不清楚消费税（Excise Tax）如何适用于房产。

此外，Zinati补充说，此裁决反映出CRA在房地产领域加强征税的趋势，近的资本利得税和转让销售税表明CRA正试图遏制房地产交易中潜在的“税收流失”。

Barrett指出，今后房主需要了解一个90%的出租门槛，这决定了出售时是否需要缴纳HST。虽然这一90%的门槛尚无明确定义，但可能意味着如果房产用于短期出租89次、长期出租11次，那么房产可能不需缴纳该税。他表示：“如何计算这90%仍然不明确，未来可能需要通过其他案例来定义。”

Barrett提醒道：“如果你决定从事短期出租要小心。如果打算出售房屋，最好咨询熟悉相关法律的专家。”