加拿大帝国商业银行(CIBC)最新研究指出，加拿大房地产正面临几十年来最糟糕的市场状况，并警告，投资人已从市场上消失。

这个问题在投资人占买家比例超过三分之二的大多伦多公寓市场尤其严重，令问题更复杂的是公寓转售市场疲软，库存上升，价格下降，进一步削弱了新建筑的需求。

CIBC指出，加拿大的人均经济衰退比大多数人想像的还要严重，这种下降始于2022年中期，而且一直在下降。CIBC经济学家泰尔(Benjamin Tal)解释说：“以目前的下降速度，它已经接近2008年和1991年经济衰退时的下降速度。”

据悉，大多伦多地区的房地产本质上分为低层建筑和公寓两个截然不同的市场，低层建筑市场目前相当活跃，广泛的升级分区政策有助于抬高土地价值，公寓市场则是另一个故事。

泰尔指出，公寓市场“显然处于衰退区域，状况恶化至几十年来未见的水平。”而让情况变得更具挑战性的是，投资者在预售市场中的角色，“他们占买家的70%或更多”。

报告指，较高的利率、经济疲软和价格停滞环境下，许多公寓买家依托提高租金以支付按揭贷款，并靠房屋升值来赚钱，但房价停滞会扼杀这个选择，按揭贷款利率上升则使企业更难渡过经济低迷时期。

由于新建房产、借贷和其他费用的成本较高，多伦多和咸美顿地区新公寓的平均每月拥有成本已攀升至3.250元，这比2022年高出21%，比2021年高出54%。

同时，该地区新公寓的平均月租金达到创纪录的2.700元，但这还不足以支付新公寓投资者的费用。

更多的投资者自掏腰包来支付成本——这种情况被称为“现金流为负”。

报告称，今年使用按揭贷款购买新竣工公寓的投资者中，有81%的现金流为负，平均每月损失605元。

这一数字高于去年，当时77%的杠杆投资者现金流为负，每月烧钱约597元。

高库存令投资人失去购买新公寓动力

在这样的泡沫市场中，开发商通常会降低价格，直到最终用户介入。然而，最终用户可以支付的价格与投资者支付的价格之间存在太大差距，无法弥合。政策制定者声称希望透过建造更多房子来降低价格，从理论上讲，这确实将增加待售公寓的数量并进一步降低价格。

但开发商仍然面临着建筑成本上涨的问题，并且没有太多回旋余地，尽管销售疲软且需求创历史新低，但新公寓价格仅较高峰时下跌5%。

泰尔解释道，“从需求方(投资者)和供应方(开发商)的角度来看，这个计算数字没有经济意义。”

其结果是，新公寓销售“已经跌落至20世纪90年代末以来的最低水平”，而这恰恰是加拿大最大的市场，也是新房建设的主要推动力。

泰尔警告说，目前预售的楼花(预售公寓)比例不到50%，为20年来最低点。而项目需要至少70%的预售才能开始建设，因此经济放缓将进一步抑制建设。

令问题更加复杂的是现有的公寓供过于求。多伦多地区房地产委员会(TRREB)报告了一些有史以来最糟糕的销售情况，库存也达到了罕见的水平。结果，公寓转售价格调整了12%，投资人购买新公寓的动机就加低迷了。

“为了让公寓投资重新获得吸引力，我们必须等待转售价格和租金更快上涨，以及利率更大幅度下降，”泰尔解释道。

他还指出，在此之前，建设的动力将进一步下降，并警告，这可能会加剧负担能力危机，使其变得更加严重。