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大温业主开农场逃避高地税,3年投资打水漂
www.bcbay.com | 2023-11-06 08:44:27  Vanfun温房 | 0条评论 | 查看/发表评论

在BC省,如果土地被归类为农业用地,就会根据《农地土地价值条例》(Land Values for Farm Land Regulation)的规定进行估值,通常会显著低于市场公平价值,相应的地税也大大地降低了。

地大税又低,让农地一直颇受投资人的青睐,特别是在加息和经济有衰退风险的特殊时期,农地较好的抗通胀性和较低的持有成本更是加分项。

但一块土地能否被认定为农地,取决于业主是否严格遵守农场分类的监管要求,认认真真种地。

否则,土地即使位于农业保留地(ALR)区域,也可能被归类为住宅用地而课以高地税。因为BC房地产评估局(BC Assessment)在进行估值时,不会只考虑纸面上的土地分类,而是要看土地的实际用途。

最近,大温地区素里市就有一户人家,种了几千棵树,试图申请农地资格,却被无情拒绝,不但要照缴高地税,甚至连投资都可能打水漂。

据CTV报道,Dhanda、Jasmin 和 Balbir Dhana在素里有一片土地,面积为9.5英亩,完全位于省农业土地保护区和素里官方分区规划中的“农业区”内。

但是,该地块目前实际被归类于住宅用地,评估价略高于276万加元。

为了争取土地被认定为农地,三位业主从5年前就开始提交《农场分类通用申请书》,但屡战屡败。

具体包括,2018年10月开发蓝莓农场;2019年10月开发干草农场;2021年10月再次申请开发干草农场。这些申请无一例外都被拒绝了。2022年10月31日,业主再次申请将这片土地开发为林场。

申请书表明,5英亩土地将用于“耕种”,其余土地被描述为”荒地“。开发中的“林场”已经种植了2.5英亩的雪松(4000株),以及0.5英亩的果树(100株)。

业主计划在2025年和2023年分两批进行采伐,预计雪松树的总销售额为4万加元(每棵树10加元),果树的总销售额为3000加元(每棵树30加元)。

另外,尽管林场的申请中不包括任何用于干草种植的土地面积,但是业主表示,自家的干草已经开始上市销售。2022年卖出了3000加元的干草(200包,每包15加元)。

地产评估局上诉委员会认为林场的可行性存疑,主要是灌溉和杂草问题很难解决,因此再次拒绝了三位业主的申请。

评估员在今年6月对“林场”进行了实地调查,发现杂草虽然不像以前那样茂密了,但是总体上密度依然过高,而且遍布整片土地。现在地里可以看到作为干草料栽培的植株,但是长得稀疏不说,还大多与杂草混杂在一起。干草种植在这样的条件下没有可行性。因为杂草会与好草争夺水和阳光,其中含有的潜在有毒物质也会污染作为牲畜饲料的干草。杂草控制是农业种植中的基本操作,但在这里显然做得很不到位。

杂草猖獗同样影响了雪松苗的生长。另外,目前种植的雪松有一部分相对规整,行距大约8英尺,幼苗间距在1.5英尺至2英尺之间。

但这个间距对于雪松树来说过密了,会遮挡阳光、影响空气流通,不利树木生长。还有一些雪松幼苗与栽培的干草混在了一起,如果收割干草,就会把树苗一并破坏。

大温业主开农场逃避高地税,3年投资打水漂

由于今年夏天气候炎热干燥,不少树苗干枯死亡,苗圃里留有明显的“斑秃”。这表明如果没有一定的灌溉水量作保障,一旦有更频繁或更严重的高温干旱天气,肯定会出现过高的树苗死亡率。但业主目前尚无可行的计划保证灌溉用水。“林场”只能使用民用供水,这在素里是按照体积计算用量和收费的,对于农场来说肯定不是合理的水源供应。另外,业主称雪松苗是在2022年10月用骨粉种下的,并提供了购买树苗和骨粉等肥料的收据。但实际上,骨粉和肥料是在去年10月31日提交农场申请后7个月才运到的。因此,雪松苗到底是什么时候种的、种了多少,都无法确定。

要将土地归类为正在开发的农场,评估员必须确信农场的运营计划是可行的,或者将在“一定的时间参数内”具备可行性。但素里三位业主申请开发的“林场”,在这一点上显然是站不住脚的。根据评估员调查的结果,地产评估局上诉委员会认为,现有证据引发了质疑,即申请中描述的4000多棵树木是否在业主提交申请之前就已经栽种完毕,还是根本就没有种植过?而且现场的情况也无法证明作物是“按照良好的农业操作标准正确种植的”。

上诉委员会还指出,BC省农地的评估价值“总是远低于土地的实际价值”,这意味着将房地产归类为农场会带来经济利益。业主之前就提交了几次申请,但“都没有带来可行的农场经营”。

最终,评审小组主席 Kenneth Thornicrof 维持了原来的评估结果,即该物业归类为住宅用地,总估值为276.1万加元,其中土地价值262万加元,建筑物价值14.1万加元。

看到这里,小编不禁想起了这两年爆火的综艺节目《克拉克森的农场》。BBC知名主持人,有钱又倔强的杰瑞米·克拉克森开着兰博基尼拖拉机,点燃了全世界人民心中深藏的农场梦。但是,每次老汉兴高采烈地宣布“我有一个计划。(I have a plan.)”时,往往接下来不仅仅是全员忙得人仰马翻,还会赔钱。

现实中,经营农场不是真人秀,脑洞不用开得太大,计划切实可行才最重要。否则的话,不如安心守着百万房产,当个富家翁吧。

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