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解药还是毒药?加拿大两大银行宣布不涨房贷月供
www.bcbay.com | 2022-11-22 12:51:33  温哥华港湾 | 0条评论 | 查看/发表评论

温村那些事儿(微信ID:wencunstory)索娜综合报道:根据《环球邮报》的报道,加拿大最大的6家商业银行中,最少有2家大型银行允许借款人将部分利息成本转移到抵押贷款所欠本金上,以帮助他们应对不断上涨利率导致的还款压力。

解药还是毒药?加拿大两大银行宣布:不涨房贷月供!

据报道,道明银行(TD)和加拿大帝国商业银行(CIBC)将率先修改还贷政策,允许在某些情况下,不涨房贷月供,增加原始贷款金额,即房贷本金。道明银行(TD)和加拿大帝国商业银行(CIBC)的浮动利率房贷产品与大多数其他大型贷款机构的贷款类似:有固定的月供,贷款利率与加拿大央行(Bank of Canada)隔夜拆借利率挂钩。

提供同类浮动利率抵押贷款的金融机构中,蒙特利尔银行(BMO)对于这种做法未置可否。但另外两家大型贷款机构加拿大皇家银行(RBC)和丰业银行(Bank of Nova Scotia)就表明不会允许本金增加。

目前,加拿大央行的基准利率已经从3月初的0.25%上升到3.75%。随着央行准备再次加息,借款成本增加,借款人每月的支付额中更多用于支付利息,一些借款人会发现他们每月的还款额度中偿还房贷本金比例非常小,结果引发银行的“触发利率”(trigger rate),该利率要求还贷者增加每月还款额度以减少分期偿还的贷款总额。

解药还是毒药?加拿大两大银行宣布:不涨房贷月供!

考虑到一些借款人可能会面临无力还贷的风险,TD和CIBC银行允许这部分客户绕开触发利率,即每月不必偿还全部房贷利息,并将未偿还部分摊分到房贷本金中,在未来分期还款中逐步偿还。

两家银行都表示这个政策是为了给客户提供多一个选择,帮助客户找到更适合的还贷方式。他们将会主动与客户联系,帮助他们选择最适合的方案。对于有多少客户引发“触发利率”的问题,银行表示,由于即将发布财报,他们拒绝评论有多少客户引发“触发利率”。

对于借款人来说,另一个压力指示就是全额偿还贷款所需的时间。过去几个月里,加拿大主要银行发放的抵押贷款中,偿还期超过30年的占比越来越高。

解药还是毒药?加拿大两大银行宣布:不涨房贷月供!

根据CIBC、RBC和BMO的备案文件显示,在过去几个月,这三间银行都拉长了客户的分期还款期限,偿还期限超过30年的抵押贷款比例翻了一番。截至7月31日各银行的报告都显示,其四分之一的客户还款期限都在30年以上。

联邦按揭保险机构加拿大按揭和住房公司(CMHC)已允许浮动利率借贷者的借贷额度增长到最初额度的105%。但那些被增加贷款额度的借款人,面临的风险将会更高,他们可能会发现自己的欠款超过了房屋的价值。举例说,当一名购房者购买一个价值50万元的物业支付了5%首付款,贷方允许他延迟偿还房贷利息后,需要偿还的房贷本金会由最初的45.5万元增加到49.8万元,如果当前房价下跌10%,那么,这个房主如果现在卖掉房子,不但首付拿不回来,还会倒赔大约48,000元。

解药还是毒药?加拿大两大银行宣布:不涨房贷月供!

CMHC表示,如果抵押贷款的月供“至少每五年重新计算一次,以确保贷款能够在最初设定的分期偿还时间表内还清贷款”,那么“负摊销”就是被允许的。

市场研究公司North Cove Advisors咨询创始人Ben Rabidoux警告,CMHC允许被担保的贷款余额超出初始贷款金额的规定,冒太大风险。

他还认为这一政策会引起另一问题,那就是当抵押贷款余额如果增加后,如果房主需要重新签订抵押贷款合同时,他们可能会受到巨大的财务冲击。因为在续期时,贷款人必须使抵押贷款回到原来的摊销时间表。例如,一个借款人买了一套房子,抵押贷款期限为5年,摊还期为25年。5年后,续签合同时,他们的贷款人将重新计算月供,以便剩下的抵押贷款余额能在剩余的20年内还清。

解药还是毒药?加拿大两大银行宣布:不涨房贷月供!

这时候,有两个风险因素可能导致月供大幅增加:

1、由于在第一个5年还款期内,利率增加而月供金额不变,导致本金偿还的部分不及预期,实际摊还期被拉长了。 

2、在重新续签贷款合同时,利率比最初定约时更高。

这种情况下,如果原始贷款金额也增加了,借款人就必须在20年的时间里还清可能比最初贷款额还要高的债务。

这不就意味着之前的5年白忙了?高利率、高通胀的情况下勒紧裤腰带付月供,债却越还越多?这利息转本金的做法,似乎是饮鸩止渴。

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