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房价狂飙早脱离现实 专家警告利率会回升
www.bcbay.com | 2021-04-11 06:20:40  星岛日报 | 0条评论 | 查看/发表评论

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全国各地房价飙升,可负担性恶化。 星报图片

  在个人理财中,购房有一个简单的标准,即买家瞄准的价格应该是其年收入四倍或更低。不过随著房价的持续飙升,普通加拿大人显然已无法坚持这一标准或规则。

  在这股因疫情而引起的房地产热潮中,加国大部分地区的平均住房价格已与平均收入水平脱钩。根据加拿大房地产协会和加拿大统计局的数据显示,现在全国平均房价是家庭平均收入的7倍以上。

  而事实上平均房价也并不能完美地衡量购房者在现实中所面临的情况,但尽管如此,这些数据还是在一定层面反映出房屋的可负担性正在快速下降。

  十年来,房价涨幅远高于收入涨幅的问题主要是针对温哥华和多伦多,这两个城市是加拿大房价最高,楼市最活跃的地方。

  根据加拿大地产协会和统计局的数字,2016年,大温地区的平均房价接近当地收入的12倍。在2016年下半年至2018年期间,卑诗省府和联邦政府出台了给地产市场降温的措施后,这一比例下降了几个等级。但数据显示,在房地产热潮席捲全球之际,它又开始增长了。

  多市楼价涨至年收入10倍

  在多伦多,平均房价徘徊在当地家庭平均收入的8倍左右。现在,这个数据已达到了10倍。

  此外,数据也显示,目前房地产热潮也让加拿大其他城市面临同样问题。例如渥太华和满地可,现在的平均房价也大约达到当地家庭收入的6倍。

  纽宾士域省(New Brunswick)的蒙克顿(Moncton),房价仍然相对便宜,但最近房价飙升令人瞩目。2019年,当地的平均房价非常合理,是家庭平均收入的2.5倍,现在则达到3.5倍。

  在加拿大一些较小的社区,这一跃升也非常明显。今年2月,满地可银行经济学家古特利(Sal Guatieri)说,安省Woodstock的基准房价在过去12个月上涨了11.82万元,超过2018年当地家庭收入的中位数(86,970元)。

  古特利说:“我们现在处于一个不寻常的时期,就是你睡在家的钱也比居家办公赚的钱还多。”

  即使是房地产市场场沉寂多年的亚省,其楼市也持续升温,今年3月,卡加利的销售达到2007年以来的最高水平。卡加利地产协会表示,尽管房价仍低于2014年的高点,但基准房价44.19万元也比去年高出约6%。

  将房价与收入进行比较并非衡量人们负担能力的唯一方法,另一个衡量方法就是看贷款的月供额。

  怀雅逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心高级经济学家佩特马拉(Diana Petramala)指出,上世纪80年代,由于两位数的抵押贷款利率,购房者要把收入的50%用来支付贷款。她说,2020年,由于疫情关係,推动了利率下降,这让收入支付贷款的比例降至2014年以来的最低水平,这很大程度上解释了,为何低利率引发了购买狂潮。

  地产泡沫对大城市影响较轻

  佩特马拉说,现在房价涨得如此之高,已侵蚀了低利率带来的可承受性的收益。而对于最近购房的人来说,问题是当利率从历史低点开始攀升时,会发生甚麽?佩特马拉说:“这些家庭会比以往任何时候都更加敏感,即使是利率的小幅上升。”

  Smart Prosperity Institute政策与创新高级主管莫法特(Mike Moffatt)表示:“如果人们成为房奴,他们就不会把钱花在餐厅、度假和购物上,因此地产市场发生的事情很重要,也容易波及到更广泛的经济领域。”

  对于房价的下一波走势?古特利则表示,过去几个月的房价增速很不寻常,如果一直按目前的情况快速升值的话,那房价的下跌几乎是必然的,也是必要的,以恢复地产市场的秩序和平衡。

  莫法特则认为,在一些房价急剧上涨的小型社区,房地产泡沫破裂的风险更高。而较大城市中心,即使房价下跌,它们最终也会反弹,这归功于人口增长带来的住房需求。但在没有人口涌入的城市,房价在下跌后,需求可能也不会回升。

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