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楼市创40年新高华人心动想买?合伙的坑千万别踩
www.bcbay.com | 2020-08-20 11:15:50  加拿大必读 | 0条评论 | 查看/发表评论

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)表示,2020年7月,加拿大的房屋共有62355宗销售记录,纵观40多年以来的数据,这是有史以来的最高月度销售数字。数据表示,加拿大7月份的房屋销售量较上年同比增长30.5%,与今年6月份相比,增长26%。全国房屋实际均价在7月份创下了新记录,达到了57.15万美元,较去年同期上涨14.3%。

疫情下,加拿大“房市“却异常火爆,这让不少急于投资的华人跃跃欲试。一些没有购房身份的华人甚至决定和亲友“合伙”买房。但“合伙”买房的坑可不少,需要特别担心。

老移民经历了上一轮房产合伙投资热潮的风刀霜剑,新移民则被刻在DNA里的“买房欲”刺激得跃跃欲试。来,八一八合伙买房的坑儿吧。

疫情中,卑诗省房屋买卖成交量却嗖嗖往上涨,贷款经纪们忙疯了。

CIBC贷款顾问张丁杨说,疫情中她在处理的贷款申请反常得多。因为房价低,利息也降得很低! 如果银行有活动,5年锁定利息的贷款,利息可以做到2%。2%利息是什么概念? 2019年5月加拿大的通货膨胀率是2.4%。房价低、利息低,该出手的人就出手了。

在这一轮“该出手时就出手的”大潮中,也有合伙买房。

一遇到合伙购买来申请贷款,银行里全部流程上的人都瞪圆了眼睛在敲警钟:首先要求客户说明彼此的关系,解释为啥要合伙买房?你们合伙的份额各自是多少?然后,银行会再要求客户签一个“独立咨询法律意见书”。

银行要白纸黑字的告诉要合伙买房的人:“合伙买房这件事,你得去问律师。而且不能两个人找一个律师问问就算了,有几个人就要分别找几个律师问!”

因为没有血缘关系,也不是一个家庭,加拿大的法律制度和国内不同。合伙买房这件事,纠纷的可能是很大的!至少在温哥华,上一轮踩坑的人,现在都没爬出来。

1、亲朋好友合伙代持:你出身份我出钱

2016年之前,温哥华的房产滚烫得就像烧红的铁板,旅游者能买,本地人也能买,大家抢offer。本地西人抱怨:“国内买家成群结队,旅游签到加拿大买房。房价越抢越高!”

国内投资者是买房不可忽视的力量。华裔房产经纪们开着宝马奔驰,机场接人,接到客户先吃好喝好玩好,然后扫荡式的每天看几套,甚至十几套房。投资者还可能巡游:温哥华呆一周,再飞到多伦多,再飞到蒙特利尔,进行横跨加拿大的看房之旅。

卑诗省政府先出杀招来喊停这海外热钱的浪潮。2016年,卑诗省15%海外买家税出台。外国人如果在加拿大买房,房价以外,加收15%的海外买家税。卑诗省的房子本来就基数高,一栋100万的房子,本地买家要买,首付35万够了。外国买家要买,首付35万,过户时还得拿出15万的外国买家税来!

image.png这招一出,火热的楼市就像被浇了一盆凉水。接着安省政府果断跟上,也推出15%的外国卖家税。

很快,“代持合伙”应运而生。

“我们是亲戚/是多年哥们,信得过!我现在是‘旅游签’买房要交15%的外国买家税,你是枫叶卡居民(公民),我出钱,你出名。你贷款,我担保贷款。来买这个房。那怎么保证我的安全呢?我持有1%的产权就行了!

到时候政府收外国买家税只能按照我持有的这1%来收,100万的房子只用交1000刀外国买家税,就算以后不涨价,先都赚到了14.9万的外国买家税!”一位不愿意透露姓名的、曾经帮人代持的老移民透露。

2、只有1%产权?照样按100%收税

代持合伙在逻辑上无懈可击,但也可能变成纠纷。

例如,捍理律师事务所的创始人之一李黎律师说:“有可能代持的一方,突然不认账了,而当初双方的代持文件也并没有做得很严密。两个人只有打官司。法庭上,法官一看:这合同的目的是啥?是要规避政府要收的外国买家税?在加拿大打官司有个讲究,法官会看谁有clean hands(手是干净的)。

法律很难去保护要规避它的人。这样的案子不是请个好律师就能轻易赢。碰到这类纠纷的客户在委托律师之前要明白, 如果当初做这件事的目的是规避法律,这种规避法律的做法会影响到你在法官眼里的credit(诚信度),而诉讼中被认为诚信度低的一方,要得到法院认可而胜诉的难度很大。”

另外一种情况可能更悲催:温哥华的虽然产权上外国买家只有1%,却被省政府追杀上门要收100%的外国买家税。加拿大政府有个习惯,后发制人。政策一出台,各种聪明的办法满天飞,好,让你飞。然后杀个回马枪喊你来补税。

2019年开始,卑诗省政府开始发“欠税通知书”,矛头对准产权上只有1%的外国买家。每次新闻一出,都让华人社区震动。列治文的一位华裔女士,突然收到交23.7万外国买家税的通知。

为啥呢?原来2017年她在列治文买一栋160万的房子的时候,在国内的前夫占了1%的产权。前夫没有加拿大身份,所以按照1%交了外国买家税。省政府就认定:虽然前夫只有1%的产权,但我们认为他在这房子里享有100%的beneficial interest(财产利益),所以啥也别说了,补税!

这名女士欲哭无泪:“他真的没有占有啥财产利益,他只是给我当担保人,所以才有1%产权。”

但得省政府肯信啊!省政府抖出来买房那段时间女士的银行对账单,这期间有51.4万的汇款来自这位前夫。而省政府还说:在和这名女士通电话时,这位女士自己也说:“房子前夫也出了钱。”

这位女士已经把省政府告上法院,希望法院命令省政府收回成命。现在官司还在打。

另一个移民家庭收到的省政府催收单更是吓人。128万刀!

老王在温西的一栋豪宅,买的时候用了当年国内亲戚180万加元的汇款,而产权上又有这位国内亲戚的1%。于是被省政府追收全部的外国买家税。

收到128万刀的追税单,两家人只有起诉省政府。

诉状说了个长长的故事:

老王2010年移民加拿大之前,把国内生意一股脑卖给了亲戚老赵。价值800万人民币的木材生意,钱也没有收老赵的,约定等老赵有钱了再给。老王就登陆加拿大了。老王2016年要买房的时候,想起老赵还欠着自己800万人民币,就喊老赵转账过来。老赵说:生意当初800万人民币你卖得低了,这个生意该值得1140万人民币,我先给转你180万加元现金。

除了转账180万加元,老赵还豪爽的为老王的贷款提供了担保,于是在产权上老赵的妻子也占了1%。就是这1%的产权,被省政府抓住了,认定这豪宅其实就是老赵家的,否则怎么又转过来180万刀,又当担保人,128万的外国买家税必须交。

总之,产权上外国人只有1%,不妨碍省政府觉得外国人有100%。要想推翻省政府这个“觉得你有”的决定,只有去打官司,律师费保守估计380刀/小时起。

如果当初确实是代持,没身份的一方,当年一定是很感激代持一方,说不定也进行了“感谢”。现在一看,避掉的税一样要交,打官司还要付一大笔。这朋友/亲戚还能继续做?

3、越是感情深,纠纷来得越麻烦

一位不愿意透露姓名的老移民描述:

华人的合伙买房,首先是感情深。

菜过三旬,酒过两瓶,华人亲朋好友欢聚一堂,说到:“怕是动得了,房子跌掉了一两成!”

其他人立刻聚精会神:“来,分享一下市场动态!”

这样谈成的合伙,投资的每一方都是亲戚朋友。合同就算签了,也不过一两页纸。

捍理律师事务所李黎律师说:“新移民和本地生长的当地人最大的不同,新移民认为法律意见可有可无。不出事不用律师。律师费能省就省。出了事再找律师,也必先问多少钱。

而北美当地人明白法律意见和医生问诊一样,不是可有可无,也不会能省就省。凡事先问律师,把律师费看成和保险费、生活费一样的必需开支。”

“我们工作中遇到的合伙投资买房,许多出现法律纠纷的根源是生活在人情社会的文化的里走不出来。有买大地旧房等着以后推翻重建的,有干脆集资拿下一个街区,要来做整个项目开发的。

因为大家是亲戚,是朋友,是移民前就认识的,有很深的关系,信任很深。而且更有甚者,以前在国内都不会轻易相信的合作方式,到了加拿大反而不轻易质疑了。所以签的合同,往往就是一两页纸。而这一两页纸,约定了几百万上千万的财产关系。

有没人独立的征求法律意见?有没有设定加入和退出的规则?有没有预见到未来可能发生的问题?没有。好像如果有一方提出用律师,反而感到是自己的过错,怎么这样以小人之心度朋友之腹了呐?

这样投资的项目如果不赚钱,不管是市场变动造成的,还是操作失误造成的,一定会有大纠纷。当初越是感情深,设下的规则就越少,变数就会越大。如果赚了钱,也未必皆大欢喜,因为双方,甚至多方可能会觉得自己分少了。赚的钱相当部分还是填了诉讼费的坑。”

合伙不能靠感情深,如果你身边有合伙买房的人,记得把这篇转给她看!

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