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买家注意!加拿大7月1日起实行房贷保险新规
www.bcbay.com | 2020-06-05 10:27:52  加国无忧 | 0条评论 | 查看/发表评论

加拿大房屋和按揭公司(CMHC)上月曾对房地产市场作了一个悲观的预测,称未来12个月全国房价将下跌9%至18%。现在这间为全国房屋市场提供保险的国有公司采取行动了,宣布将于7月1日起,实行更严格的按揭保险标准。

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这一最新举动主要是针对风险较高的买家,即首付不足20%,必须在申请房贷时购买按揭保险。

CMHC的最新规定涉及两个方面,其中一项条件是,买房者的信用分数必须达到680分,而目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。信用分数衡量个人管理现有债务的能力和意愿,要保持信用分数达到标准,必须按时支付未偿债务的最低付款额,以及限制债务额度。

另一个条件是偿债率的变化。现在用具体数字的说明:

新标准下,偿还债务的比例必须是年收入的35%。偿还的债务包括房贷支付,税费,取暖费用和50%的公寓管理费。把这些税费相加,然后将总数除以你的年收入就是偿债率。这个比率之前是39%,现在不能超过35%。

你的偿债率下降了,意味着房贷成本需要降低,这就导致购买房屋成本要下降。

举个例子:

根据Ratehub.ca的数据,按目前申请房贷的资格利率4.94%计算,如果偿债率是39%,一个家庭年收入10万元,首付10%,可以购买的房屋价格是$524,980元。

根据新的偿债率35%计算,同样的家庭现在购买的房屋价格降到$462,860元。

这样,由于偿债率的变化,购买力降了12%。

如果考虑较低的按揭利率,以及其他未偿还债务,包括家庭开支、信用卡利息、车贷等,除了年收入之后的总债务偿还率,也将从44%下降到22%。

上述的两种计算方式,都是银行和金融机构决定是否批准房贷的重要指标。

图源:Photo by PhotoMIX Ltd. from Pexels

CMHC负责人Evan Siddall在一份声明中说:“COVID-19暴露了我们金融市场中长期存在的漏洞,我们必须立即采取行动,保护加拿大人的经济未来。”

“这些措施将保护购房者,降低政府和纳税人的风险,并在抑制过度需求和不可持续的房价增长的同时,支持住房市场的稳定。”

CTV理财评论员Pattie Lovett-Reit指出,CMHC的最新规定旨在保护两部分人:一是潜在的房主,他们还没有足够的能力在经济困难时期保护自己;二是纳税人,如果现有业主们无法维持房贷,那么最终是纳税人买单。

华人市场影响不大

华人贷款专业人士Victor Jiang向51网表示,CMHC的这项新规对房贷市场的影响有限,对华人影响更小。这主要是因为华人贷款买房极少情况会购买保险,一般首付都在20%以上。不过,对于市场上一批信用分数低,首付有限的人士,CMHC的新规则基本上拒绝了他们入市。

同时,加拿大市场上主要有三大公司提供房贷保险,另外两间私人公司Genworth Canada和Canada Guaranty尚未跟进。而CMHC作为政府机构,新规反应了联邦财政部的策略和想法,对整个市场的影响主要是心理层面。

新规将于7月1日生效。

与此同时,CMHC也将不再接受非传统的首付资金来源,例如个人无抵押信贷额度,作为保险目的权益(equity)。也就是说,首付必须来源于自己存的钱。CMHC还将暂停为大多数的多单位房贷保险进行再融资。

几周前,CMHC的Siddall曾在国会金融常务委员会上作证时警告,住房市场即将面临困难。他说:“我们对拥有房屋的支持不能没有限度。”

“房屋拥有权就好比血压:压力可能过高。刺激住房需求要比供给容易得多,结果正如我们所见,价格不断上涨。”

CMHC发言人Leonard Catling表示,“家庭债务过高仍然令人担忧,COVID-19大流行暴露了我们金融市场长期存在的脆弱性。”

CMHC预测,由于房贷债务增加和失业增加,明年的平均房价将下降9%至18%。

Siddall警告说,今年秋季房贷延付宽限期过后,一些失业的加拿大人需要重新开始偿还房贷,如果经济复苏不足,将有多达五分之一的房贷可能会被拖欠。

他说:“我们需要避免年轻人和纳税人因房价下跌受到更大的损失。”

“除非采取行动,否则首次购房者首付率为5%购买的30万元房屋,如果价格下跌10%,则其15,000元的投资将损失45,000元。”


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