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购豪宅楼花未经允许放盘 华裔赚钱梦碎 险失订金
www.bcbay.com | 2019-11-04 14:50:01  明报 | 0条评论 | 查看/发表评论

  一名华人买家向一家地产开发商购买了一座豪宅的楼花,希望能够倒手转卖以获得利润。但开发商也对华人买家提出限制,即楼花交吉前,除非得到开发商允许,否则不能将该物业放售。

  而该买家未经开发商允许就放盘销售,虽然被开发商的地产经纪警告后立即撤下在多重放盘系统(MLS)内的放盘,但开发商声称,该买家仍在微信和微博上的相关消息并未撤下,故视之为违约,并以此为由,没收买家11万元订金和先期费用。幸好法官认为开发商的做法无理,才让买家取回这笔钱。

  2106年2月,姓邢(Xing,音译)的男子在多伦多烈治文山市的Headwater Estates楼盘购买了一个楼花,价格为217.5万元。楼花交吉日为2017年11月30日。为此,邢氏支付了10万元的订金,以及1.6万多元的内部装修升级费用。

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  据双方合约的附表X,邢氏如要将该物业转让、传达、列出、出售或转让其权利,须先得到开发商Yucca的事先同意。但是合约的附表Z却也规定,在楼房交吉前,邢氏有权转让"柯化"(Offer),只要邢氏将此事告知开发商,且受让人和邢氏仍然作为买方承担责任即可。

  2017年11月18日,也就是楼房交吉日的12天前,邢氏的地产经纪人王氏(Wang,音译),以"转让出售"(Assignment Sale)的名义,在地产业的多重放盘系统上放出了这处物业,叫价288万元。在放售前邢氏并未获开发商的允许。

  开发商得知邢的举动后,立即向王氏去信,王收到通知的当晚就将该放盘叫停,但开发商声称,并没有收到邢已撤消放盘的消息,于是开发商指示其律师,于2017年12月中旬终止合约,并根据附表X的规定,认定邢的放盘行为是违约。

  买家接受终止合约 要求退订

  虽然邢还是想将合约进行下去,但后来还是接受了合约终止的结果,但要求开发商退还订金及其他事先支付的费用。

  但开发商认为,地产经纪王和邢的女儿分别在放盘的同一时间段内,还在微信和微博上发布有关转让出售的消息,而且叫价更低,只要249万元。违约行为仍在继续,因此没收了订金和预付费用。

  不知道什么原因,开发商在2018年1月2日就已发现了上述社交媒体上的帖子,却直到4月10日与邢的女儿及其前夫举行会谈时才提出此事。而邢更声称,他从开发商那里知道有关社交媒体的帖子的事情,是到了8月2日。2018年5月Yucca自行在MLS上出售了该物业。

  邢辩称,虽然他违约在MLS上放盘,但已在规定的时间内纠正,不应作为违反或终止合约或被没收已付款项的理由,而且这也是一个无知的错误(Innocent Mistake),因为合约的附表Z也是明确允许他转让出售该物业。

  开发商则强调,虽然放盘系统内的放盘已经撤下,但社交媒体上的帖子犹在,直到2018年8月初才删除,这也属于放盘行为。况且,开发商也没有收到放盘已终止的通知,即便收到,社交媒体的帖子没撤,问题并未解决。

  邢称,社交媒体上的帖子只是口耳相传的营销行为,并没有放放盘,即使这些帖子最终导致物业的转让或出售也是如此。

  法官则支持邢的观点,认为社交媒体的帖子不受合约附表X的限制,因为这些帖子不是直接或间接的转让、放售、出售,只是属于尝试去做这些事情。"尝试做某事"与"直接或间接做某事"并不相同。

  而且附表X中有选项,允许开发商禁止买家"尝试"进行此类操作,或专门限制营销或广告,但开发商没有选择禁止,等于是放弃了禁止或限制社交媒体发布的权利。

  此外,开发商明确在2018年1月2日就已得知社交媒体帖子的事情,却直到4月10日才投诉,这更说明社交媒体发布并未违反合约。

  在普通法中,当某一方提供违约通知后,是否有权终止合约,部分取决于,当事人是否在协议规定的期限内对违约行为进行补救。

  在此案中,开发商发出违约通知,邢便立即采取补救行动,就不能再以违约为由终止合约。

  既然开发商不是因邢违反协议而终止合约,也就没有权利没收邢的押金和前期费用,必须如数退还。

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