什么是高额贷款?高额贷款也称高比例贷款(High-Ratio Mortgage)指的是如果贷款者的首付款低于房产价格或价值的20%，这时候贷款者的贷款必须由加拿大按揭及房屋公司(CMHC)或Genworth 或Canada Gauranty担保，确保贷款者不会因为各种原因拖欠还款。

　　加拿大独立屋近来一直以过高的价格成交，CMHC以及Genworth先后发表声明，称将在今年6月1日将提高贷款保险价格。大多数高额贷款购房者都必须购买贷款保险，贷款保险保护出借方，防止借款不还款的行为对出借方造成损失。荒谬的是，购房者付钱买保险，担保的却不是自己的利益，而是贷款公司的利益。

　　如今，相关部门却将贷款保险价格提高，高比例贷款的购房者如果决定支付房屋价值5%的首付款，他们就要额外支付价值等同于所借款项3.6%的保费。对于那些非传统的购房者来说，这笔贷款保险费用是所借款项的3.85%，这还不包括结算费用、土地转让税、搬迁费等。

　　费用的提高并非是最让人闹心的，高比例贷款者最应该警惕的是当他们终于搬进梦想中的房子后，会发生的事。事实上，数据显示，大部分高比例贷款者都对自己所面临的危险浑然不觉。

      Financial Post地产专栏作者Moshe A. Milevsky根据加拿大统计局针对家庭收入支出的调查报告分析整理出一套数据。该数据从某种程度上揭示了高额贷款者所面临的风险。

 

　　图一

　　据图一显示，370万加拿大家庭所拥有的房屋没有贷款的负担。这批幸运的家庭平均家庭可支配年收入(除去个人所得税的收入)为57,000加币。由于这批人没有贷款负担，无需缴纳还款，因此他们每年仅将年收入的15%花在住所上。这笔花费大多用在维护和修理房屋上。每年，他们大概有18%的年收入花费在交通上，13.4%花费在食物上，娱乐方面的费用则占这批人年收入的7.5%。没有房贷负担的人们每年将收入的14.7%存入银行，此比例要高于国家平均家庭存款比例。据估计，该人群的平均年龄大约在70岁左右，买房时间早，并已付完贷款。

　　第二栏是有房贷负担的家庭数据统计。有房贷负担的家庭在加拿大有490万个。有趣的是，这群人的家庭平均年收入要比无房贷人群要高，为73,700 加币。这可能是由于这类人群相对于前一栏人群更为年轻，并且依然在工作。但尽管如此，他们在食物、交通和娱乐方面的花费不比无房贷的人少。由于房贷压身，这群人花费在房屋上的费用占年总收入的30%，要远远高于无房贷人群。但高收入仍使这群人有能力每年将可支配收入的3.5%作为存款存入银行，这项比例与国家平均比例基本持平。

　　如果仅看前两栏，似乎加拿大家庭收支情况还算乐观。毕竟无论是否有房贷负担，大部分家庭还是有能力省出一笔钱来存入银行以备不时之需。从前两栏的数据来看，加拿大人还是懂的勤俭持家的。然而，表格的第三栏显示，加拿大总共有180万家庭的房屋贷款金额超过他们可支配年收入的20%，这类人群的贷款状况是最令人担心的。

　　这意味着在他们税后年收入中，至少有20%用来缴纳房屋贷款，而这笔钱里还不包括房屋维修、房产税、供暖费、电费和一切冬天或夏天所需的费用。这20%的可支配收入全部交给银行或贷款公司。

　　在此基础上，第三栏的人群的其他花费所占年收入比例与另外两栏人群基本一致。他们花费13.4%在食物上，18.3%在交通费上以及7.3%在娱乐上。由于20%的收入已经被用来还贷，这群人花费在房屋上费用高达43.6%。这样算下来，第三栏人群到月底已经入不敷出，他们几乎没有存款。

　　这180万家庭寄希望于房价的上涨和房市火热，因此仍坚持还贷，不仅如此，他们不愿意减少个人消费。这导致这一部分家庭的收支情况越来越恶劣。根据数据，这180万个家庭的存款率为-13%。

　　-13%的存款率意味着他们用信用卡付账，然后再用其他方式借钱还信用卡账，很可能出现信用卡还信用卡的情况。每过几年，他们可能重新贷款使自己能承受房贷付款。有的人还会用一些“非传统”的方式借钱。家庭成员和父母成为这些高比例贷款者最大的借款对象。

　　这些人高比例贷款者把他们的物业当做最大的一笔“存款”，他们总认为只要房价继续上升，或者保持现状，到他们退休的时候，他们就富裕了。但 Milevsky认为，假若房地产市场在后几年出现颓势，或者银行利率膨胀，这180万家庭到时候面临的将是一栋不值钱的房子和还也还不完的贷款。