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高危信号:加拿大房屋净值抵押贷款只增不减
www.bcbay.com | 2019-10-09 15:50:57  大纪元 | 0条评论 | 查看/发表评论

  加拿大央行发现,越来越多加拿大人拿房屋净值做抵押贷款,加人房屋净值被抽取得越来越多,也因此极大推动了消费和经济。但问题是,房屋净值被抽取太多,整体经济会越来越经不住房价调整的任何一点风吹草动。

  附带效应

  据betterdwelling网站报导,房价上涨时,拿房屋净值做抵押贷款消费,会产生附带效应,经济也会因这类消费被推动,这种局面是房价涨和经济增长双赢。

  但如果房价跌,基于房屋净值的这类支出就会消失,销售放缓,带动整体经济放缓。也就是说,房价跌,不仅仅是账面上的财富缩水,对整体经济也会生成重大冲击。

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  去年房屋净值贷款近0.5万亿

  央行估计,去年加人房屋净值抵押贷款(HELOC)总额估计高达460亿元,比2017年峰值减少27亿元。去年加人转贷(又称贷款重组)总额高达371亿元,比2017年峰值减少32亿元。两两相加,去年加人房屋净值抽取额总计近831亿元,比2017年少6.62%。

  过去几年中,加人房屋净值抽取总额惊人,自2015年以来,每年抽取总额一直在800亿元以上。过去6年中,房屋净值抽取额累计4,775亿元,这个数字,足以买下像帝国石油(Imperial Oil)这样的大企业。

  转贷数小 金额巨大

  加人抵押贷款,最钟爱的是房屋净值抵押贷款(HELOC)。央行估计,去年HELOC贷款个案总计1,894,100件,比2017年降4.43%。去年转贷个案总计29.6万件,比2017年降10.27%。

  转贷个案数虽远不如HELOC,但金额远大于HELOC。去年单件转贷抽取净值,中位数高达6.28万元,比2017年升2.44%。相比之下,去年单件HELOC净值抽取中位数仅1.2万元,和2017年持平。也就是说,转贷净值抽取中位数是HELOC的近5倍。

  1/4分净值增长被抽取

  加拿大统计局数据显示,2015年全国物业价值净增3,330亿元,当年房屋净值抽取额总计829亿元,相当于1/4的增长净值被抽取。问题是,房屋价值增长只是根据边际买家(价格上涨后首先离开市场的买家)所付房价推断得出的估值,是个有可能上下波动的数字,而债务,不是推断得出的估值,是实际的欠债。

  当然,经济大衰退后,并非所有市场的房屋增值会在房价暴跌中流失殆尽,多数情况是人们净值因房屋净值被抽取太多不再增长。

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