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多伦多地区可开发土地稀缺?完全是谬论
www.bcbay.com | 2018-03-10 17:34:11  加国无忧 | 0条评论 | 查看/发表评论

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  一项最新研究报告驳斥了多伦多和周边地区土地供应紧缺的论调。

  近几年,多伦多地区的房价飙涨,其中一个主要因素是人们认为土地资源将被用尽。开发商们一再重申这一论调,还责怪省政府的“限制性”土地使用政策。

  然而,Neptis基金会的一份最新报告驳斥了这一说法。这个基金会是非党派的城市研究机构,研究人员在报告中指出,目前的土地资源比2013年还要充足。报告认为,直到2031年以后,大多伦多地区都有足够土地用于建设住宅和就业。

  关于大多伦多地区的城市规划

  城市规划是一个复杂的话题,不过,有几个术语是大家需要先了解的:

  绿化带(The Greenbelt):这是大多伦多地区周边永久性受保护的区域,主要在Durham-Toronto-Hamilton走廊沿线。绿化带是在很长时期内不会被开发的地带,开发商一直称这项“限制”措施是房价高的原因。

  城市内圈和外圈:大金马蹄(Greater Golden Horseshoe)被分成两大规划区域:城市内圈和外圈。内圈在绿化带以内,外圈就是绿化带外围地区。多伦多、约克区、Durham、Hamilton等属于内圈,Dufferin、Guelph、Waterloo等属于外圈。

  被指定绿化带(Designated Greenfield):安省政府指定一个已开发地区内的不能建房区域。换言之,这个区块是已开发区域中还未被开发的部分,也是留作以后开发用的。这里的基建延伸和建房成本也更容易和低廉。

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  土地开发速度根本不快

  根据Neptis的报告,安省政府增加可使用土地的速度,要快过实际土地的使用。在2013年报告中,大金马蹄内有107,000公顷土地被保留用于到2031年的人口增长。在2017年的最新报告中,安省政府又增加了125,560公顷可开发土地,增幅是17.34%。

  这其中还要看有多少是被指定的绿化带,即在未来可被用于建房和就业。2013年,研究人员计算了可供土地是107,000公顷,被指定绿化带是45,660公顷,当时的报告题为“大多伦多和汉密尔顿地区不缺住宅用地”。

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  而最新报告显示,这部分土地面积大幅增加。目前,可使用土地是125,560公顷,被指定绿地为103,200公顷。其中,有45,729公顷绿地是在城市内圈。也就是说,这部分土地面积接近于2013年的建房保留用地。

  这恐怕是你从未听到的。

  报告的结论是:可用土地供应可以满足2031年以及未来的建房和就业。

  报告分析称,在多伦多市区,由于大部分地区已被开发,新建房屋普意味着要增加密度,从而导致房价上涨。加拿大按揭和房屋公司(CMHC)认为房价上涨有50%是因为需求。不过,在房地产市场周期内,这一问题很快会解决,因为开发商急于套现,最终会出现供应过量。

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  多伦多市周边才是问题的关键。905地区乃至Kitchener-Waterloo的房价与多市的房价涨幅相当,这些地区多数还有大量土地,甚至部分地区根本没有绿化带的限制,所以多伦多的房价效益溢出到这些地区,根本不可信。

  开发商一再强调土地资源紧张,导致一些人开始囤房,甚至给自己的孩子买房。但是人们都忽略了数据,只相信拥有一两套房屋带来的财务安全,实际上,这只是富人们的游戏。

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