沈建光：为什么中国房价屡控屡涨、但从未经历泡沫破灭?如何解释中国一线城市房价已远远脱离收入水平?

　　笔者认为，作为资产价格，衡量其是否有泡沫的最根本依据在于是否长期脱离基本面的运行。在笔者看来，以往中国房价之所以屡控屡涨，泡沫看似得以长期存续，不在于其特殊性，也并非没有泡沫的出现，而是在泡沫积聚之际，中国政府并未采取类似于上个世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法，反而短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大，再推动收入的改善在发展中化解泡沫。

　　数据显示，过去三十年来，中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利，经济增速整体上保持了高速增长，收入增长多年来保持两位数高速增长，2013年以来，收入增速回落至10%以内，但整体上也保持了8-9%的较高水平，不低于GDP名义增速。这种房价-收入螺旋式上涨模式使得中国房地产泡沫短期出现但基本面改善消化了泡沫，进而降低了房地产危机的风险。

　　然而，与以往不同的是，由于中国目前已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长，甚至可能由于转型，出现短期的结构性失业。但近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠，说明市场并未对收入放缓有充分预期，相反，凭借以往房价只涨不跌的经验，认为中国房地产市场依靠其独特性、以及相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。在笔者看来，这样的信仰是十分危险的。

　　此外，高房价带给的经济风险又是十分显著的。笔者曾在早前本专栏文章《房地产国家牛市存八大风险》中提到，由于缺乏收入改善预期等基本面支撑，短期内过快过大房价上涨可能超出可承受范围，增加经济脆弱性与金融风险;楼市香港化趋势明显，加大了收入差距，损害社会公平;房地产一枝独秀同时会对转型和创新不利;更进一步，楼市绑架政府，让政策进退两难。

　　从这个角度来讲，螺旋式房价收入上涨模式恐难以为继。考虑到房地产泡沫给经济带来的诸多风险，尽快推出更为长效的机制减少未来房地产泡沫的集聚，如加快财税体制改革、户籍制度改革与公共服务均等化改革，推广房产税以及完善租房租赁市场，扭转房地产国家背书预期等，对于防范金融风险已比以往历次调控都要迫切。