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房地产周刊:全球富人避险成就了温哥华
www.bcbay.com | 2016-03-21 23:11:15  找房网 | 0条评论 | 查看/发表评论

  卑诗省的温哥华是整个北美地区最贵的房地产市场,但是,正如James Surowiecki 在最近一期《纽约客》杂志中所说的,这一切是因为都源于房地产全球化的趋势,这和温哥华本地经济情况关系不大。委内瑞拉的政治动荡导致拉丁美洲的大量资金涌入美国迈阿密,使这个城市从房地产泡沫中复苏,并掀起公寓建设热潮,伦敦的房价和东欧南欧的不稳定状态紧密相连,而温哥华,富有的中国人谁不想在这里有一套自己的房子。房地产全球化的现状告诉温哥华房屋买家和卖家,分析研究加拿大、卑诗省和大温经济状况是远远不够的,还有更多的国内外人文、族裔和社会因素需要考量其中。

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  (就是这么一个家庭平均收入只有7万加元左右的温哥华,其独立屋价格却要卖到百万加元,普通公寓也要卖五六十万加元,这很难从本地的经济因素去解释为什么。)

  很多没有住在温哥华的人很难想象北美最昂贵的房地产城市是哪里,不是美国纽约或者是加利福尼亚的Orange County,事实上,这几年的各种数据和研究显示,温哥华是北美房地产最昂贵的城市。温哥华是一个美丽的城市,一个蓬勃发展的深水港口,一个电视和电影拍摄的理想地点,从各个方面来说,这里是一个居住的好地方,全球各种关于最适宜居住城市的评选证明了这一点。

  但是,就是这么一个家庭平均收入只有7万加元左右的城市,其独立屋价格却要卖到百万加元,普通公寓也要卖五六十万加元,这很难从本地的经济因素去解释为什么。温哥华为基地的全球知名公司——Bing Thom建筑设计公司的城市规划师Andy Yan说:“你如果看看人均收入,这里应该是Reno或者Nashville这样的城市,但温哥华的住房价格却很轻松地和旧金山抗衡。”

  沃顿商学院经济学家Joseph Gyourko和另两名同事研究了从1950年到2000年全美国280各城市的房价变化,提出一套关于所谓超级明星城市的研究。从数据中,他们发现少数城市的住房价格急剧上升,并且得出结论,就是高收入者往往聚居在一起,随着时间推移,富裕的城市变得更富裕。

  02 不是“超级城市”,而是“避险城市”

  (温哥华,不是纽约和伦敦这样的金融城市,也没有法国巴黎和意大利米兰这样的文化魅力。相反,温哥华的突出之处在于其舒适性和安全性,是全球投资者为了规避原居地企业风险而购买房产的避险城市。)

  投资者总是去那些研究人员称之为“超级明星城市”的地方去投资,但温哥华确是非常不同的,这里不是什么重要产业的基地,不是纽约和伦敦这样的金融城市,不是旧金山这样的高科技城市,也没有法国巴黎和意大利米兰这样的文化魅力。相反,温哥华的突出之处在于其舒适性和安全性,Andy Yan称这里是“hedge city(避险城市)”,是全球投资者为了规避原居地企业风险而购买房产的城市。

  Andy Yan说:“我认为这主要归因于这个世界有太多不稳定因素,在全球各地有一系列类似温哥华这样的城市提供富人的避险,现在世界各地的富人都在寻找可以存放现金并感到安心的地方。避险城市提供了稳定的社会和政治,而温哥华这里还提供了长期应对气候变化的能力,另外,温哥华提供了独特的多元文化混合人群和多样性宽容度。”

  超级明星城市的研究人员发现,旧金山的房价是增长最快的,旧金山是一个很类似温哥华的城市,有着很美的自然环境、气候宜人、多元性的文化,还有繁荣的港口。旧金山和温哥华一样都有着另一个因素,就是水域对于城市发展的限制。温哥华的发展潜力收到北部陡峭山区的制约,这决定了有限的土地供应。这对于那些寻找相对稳定的政府和经济、寻求避险资产、有着正面积极的房地产回报的外国投资者有很强的吸引力。

  03 从亚洲而来,居适宜城市

  (温哥华的房地产市场持续受到外国买家的影响,这些人购买了豪华独立屋中的40%。和过去几年一样,中国买家比例最高,这些买家经常购买温哥华房屋作为其度假屋或者投资物业,最近激增的买家还有来自伊朗和美国。)

  温哥华在国际上的名气传播是从1986年的世界博览会开始的,到2010年冬奥会再一次广而告之,还有每一次温哥华被评选为世界上最适宜居住的城市之一,人们就再次了解到温哥华的存在。

  卑诗大学尚德商学院的Tsur Somerville教授表示,温哥华和加拿大稳定性吸引了外国投资者。他说:“你不能离开加拿大的因素说温哥华好,我们这里有很大的亚裔人口,是个很舒适的居住场所,也是个非常美的城市,但如果温哥华在美国,就没有那么理想了,如果是在墨西哥,那就更差些了。”

  从加拿大Sotheby公司的2013 Top Tier Trends Report(豪宅趋势报告)中可以看出温哥华房地产中海外买家的兴趣。报告中指出:“温哥华的房地产市场持续受到外国买家的影响,这些人购买了豪华独立屋中的40%。和过去几年一样,中国买家比例最高,这些买家经常购买温哥华房屋作为其度假屋或者投资物业,最近激增的买家还有来自伊朗和美国。”

  加拿大Sotheby公司主席Ross McCredie表示,没有任何国外买家兴趣减退的迹象:“温哥华西区的独立屋市场当然是高需求的,无论是对于加拿大人,还是来自世界各地的人们,因为这里有着低按揭利率以及稳定的政府。温哥华仍然是一个亚洲门户,这里有世界上最好的机场之一,每周有2万6000名乘客从亚洲抵达温哥华。”

  McCredie认为,一个安全、稳定的温哥华应该继续是外国人移民这里的一个目标。他说,“举例说,如果你住在背景,那里有很大的污染和安全问题,如果人们在找一个地方把全家移居过去,加拿大是这个移居名单最前面的国家。”

  04 政治经济变动,富豪转移资产

  (我们都很熟悉俄罗斯寡头们收购位于伦敦豪宅的故事,但这不是个例,这在全球是个普遍现象,资本从富人的新兴市场——最主要是中国,然后是拉丁美洲、俄罗斯以及中东涌入其他国家大城市的房地产市场,抬高了这些地方的房价,掀起一个个豪宅建设热潮。)

  一项牛津大学的研究显示,英国伦敦房价的飙涨和欧洲东部及南部正在发生的动荡有着紧密的联系,而美国迈阿密的房地产热潮是拉丁美洲委内瑞拉政治动乱放大了的结果。而在温哥华,这里有很大规模的华裔人口,有很容易到达环太平洋城市的航线,有美好的气候条件和自然景观,再加上族裔多元化和享有国际声誉的包容性,已经成为中国投资者寻求安全保险的目标地。另一个吸引中国人前往的地方就是澳大利亚。

  按说,一个城市如果家庭平均收入和房价及房租价格比例失调,往往意味着一个房地产泡沫的表示,但在温哥华,这个故事变得更有趣。过去20年间,房地产市场全球化是一个最大的趋势,而温哥华不经意间就发现自己就在这个趋势的最中心点。加拿大咨议局最新的报告也发现,温哥华的房地产市场和中国经济发生什么状况紧密相连。

  我们都很熟悉俄罗斯寡头们收购位于伦敦豪宅的故事,但这不是个例,这在全球是个普遍现象,资本从富人的新兴市场——中国(最主要的),拉丁美洲、俄罗斯以及中东涌入其他国家大城市的房地产市场,抬高了这些地方的房价,掀起一个个豪宅建设热潮。

  05 全球化虽好,本地人困扰

  (地产专业人员希望从温哥华本地经济的基本面、人们的收入情况来反映地产健康状况,但是,在一个真正的全球化的地产市场中,事实并不是如此。如果有足够多的中国富人到温哥华来买房,房屋的价格就会远远高企,超出生活和工作在这里的人们力所能及的范围。)

  Sotheby加拿大地产公司最近的一份报告指出,温哥华在2013年上半年有超过1200个豪宅成交,其中外国买家占了将近一半。在迈阿密,大量资金从拉丁美洲涌入,拯救了这个城市的房地产泡沫,并且有了新一轮的公寓建设热潮。而澳大利亚,则已经变成中国投资者的一个主要房地产市场,据瑞士信贷估计,未来7年内中国人将会购买该国440亿美元的房地产。

  房地产全球化已经搅乱了已有的关于住房价格的基本假设,地产专业人员希望从温哥华本地经济的基本面、人们的收入情况来反映地产健康状况,但是,在一个真正的全球化的地产市场中,事实并不是如此。如果有足够多的中国富人想要到温哥华来买房,房屋的价格就会远远高企,超出生活和工作在这里的人们力所能及的范围。

  这就是一个类似温哥华这样的“避险城市”面临的挑战,来自国外的房地产投资不纯粹都是个好消息,这里所在居民会受到的重大影响。外国投资者的到来对已有房屋的业主有很大的好处,他们看到了自己房子价值的升高,也为城市增加了税收,但对于更多城市居民来说,拥有一个家变得越来越不可能。而同时,外国买家没有能居住在投资的物业里也会造成社区入住率低的问题,温哥华目前Coal Harbour一带豪华公寓空置率就有四分之一。

  对于城市来说,另一个解决的办法就是严格限制外国人物业产权,但这在政治上实施起来非常困难,也对城市的经济没有好处。如果温哥华简单收取外国买家额外的费用可能更有实施的可能性。城市规划师Andy Yan说:“温哥华是富人们希望转移资产到这里的地方,这样的地方全世界并不多,因此我们可以提高转移资产的费用,而我们其他人,最好是习惯成为租户。”

  06 曾经的排华史,心中永远的痛

  (1907年,中国移民等同于“穷人”和“无权无势”,华人聚居立足点也是温哥华最差的区域——唐人街,这是一个充满没有正常房屋结构的房子和棚屋的社区,有很差的城市基础设施,附近总是脏乱不堪。)

  1907年,温哥华居民发动了一场城市里排华的种族主义暴乱,而如今,担心温哥华房地产被中国人“占领”的担忧表明了加拿大人仇外心理的变化。 1907年9月7日,数千人举着“白种加拿大人”的旗帜游行到温哥华市政厅,他们很少了唐人街和附近的日本社区Powell Street,打砸门窗、恐吓住户。当时12岁的Lillian Ho Wong告诉历史学家Paul Yee说:“当时爸爸回来说,‘不要开灯,不要靠近窗户’,他们正从各个街道上行进,制造各种噪音,我们没有开灯,所以他们看不见我们,我们坐在房屋的中间,这样如果哪一端发生意外,我们仍然可以从另一端跑出来。”

  1907年,中国移民等同于“穷人”和“无权无势”,华人聚居立足点也是温哥华最差的区域——唐人街,就像Julie F. Gilmour在她的新书Trouble on Main Street: Mackenzie King, Reason, Race, and the 1907 Vancouver Riots中写的,“这是一个充满没有正常房屋结构的房子和棚屋的社区,有很差的城市基础设施,附近总是脏乱不堪。”

  从19世纪50年代以来,西海岸就有华人居住,当时Fraser Canyo淘金热吸引了大批来自加利福尼亚和中国的劳工,在1880年代,华人是加拿大太平洋公路建设的主要劳动力,许多建铁路的工人最后在温哥华定居。

  07 显性不排华,争议从未停

  (无论温哥华的高房价是否因为中国富人投资的结果,这个话题在城市里广泛讨论。虽然“白种加拿大人”不再是加拿大政府和机构的显性价值,但上世纪开启的对华裔的偏见并没有简单的消失。)

  到1885年,排华心态导致政府用臭名昭著的人头税作为威胁中国移民的措施,1923年出台Chinese Immigration Act(华人移民法)也就是称为Chinese Exclusion Act排华法案完全完全禁止华人移民到加拿大,知道1947年被废止。

  如今,中国在国家上的地位发生了很大变化,在温哥华的中国人刻板形象也发生了变化,如果之前是一个附近街区经常往中国寄钱的蓝领工人形象,现在则是一个为了转移资产买了豪宅的亿万富翁形象。温哥华太阳报在今年二月发表示了题为“温哥华准备好5万2000个富翁移民了吗?”的文章,而一个 Canadian Immigration Reform的博客尖锐指出:“温哥华:加拿大城市还是中国殖民地?”

  无论温哥华的高房价是否因为中国富人投资的结果,这个话题在城市里广泛讨论。虽然“白种加拿大人”不再是加拿大政府和机构的显性价值,但上世纪开启的对华裔的偏见并没有简单的消失。The Georgia Straight有篇文章提到温哥华仇华情绪在高涨,建筑师David Wong惊讶于卑诗省北部雇佣200名中国工人地热提案为什么有这么多的非议,而雇佣同样数量的爱尔兰工人却毫无争议。引用David Camfield教授的话,“这一切种族主义的历史留下了对加拿大社会的标志,并影响了人们怎么解释今天的事件。”

  是不是那些买不起房屋的“白种加拿大人”宁愿美国人和英国人拥有这些房子,而不是中国商人做业主?谁是我们认为值得住在这里的?

  08 没有多元文化,就没有温哥华

  (在21世纪,多样性和族裔构成变化是城市发展的经验,一个没有多样性的城市就像是一潭死水。如果1907年动乱者成功得让这个城市成为单一文化的飞地,温哥华就不会有现在的国际地位,也不会有值得拥有的房地产。)

  在1907年,大多数“白种加拿大人”觉得华裔移民和他们孩子的存在是令人讨厌的,关于中国的存在,在大温地区的叙述很长时间都是形而上的。在温哥华市中心,中国投资者被指责拥有物业但不住在那里,没有能促进社区生活,但在附近列治文的华人住在那里,但被指责改变了社区的性质。

  列治文的人口中45%是华裔,其商家的中文标牌反映了中国人话语权的强大。去年列治文市议会收到了请愿,希望中文出现在店面、广告、邮寄广告等公众标识上受到限制,发起者Kerry Starchuk告诉Richmond News,“我们不是说不应该有中文出现在标牌上,不只是市中心,整个城市英语标牌不成比例”。她表示不会开车上3号路,因为都是醒目的中文标识,她认为不采取措施,英语可能会完全消失。

  据加拿大统计局数据,2011年有色人种占温哥华人口的45.2%,多伦多比例是49.1%,蒙特利尔比例是20.3%,全加拿大五分之一人口是有色人种。温哥华一贯来是世界上最适宜居住的城市,主要原因之一就是这个城市的多样性。在20世纪,“种族纯粹”是一个城市的成功的标志,在21世纪,多样性和族裔构成变化是城市发展的经验,一个没有多样性的城市就像是一潭死水。如果1907年动乱者成功得让这个城市成为单一文化的飞地,温哥华就不会有现在的国际地位,也不会有值得拥有的房地产。

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