收紧房贷 买楼首期负担增 新措施势令楼市降温

　　(明报)针对加拿大联邦财政部长费拉逖昨天宣布的一系列收紧房屋按揭的新措施，怀雅逊大学商学院财务系副教授卡普兰(Alan Kaplan)认为，在当前利率低企的环境下，上述新措施所产生的影响较小。

　　卡普兰在接受本报采访时指出，根据加拿大统计局发表的统计数据，加拿大人的个人负债水平已打破历史纪录。而在加拿大人的个人负债项目中，房屋按揭是金额最大的债务。

　　令联邦政府深感担忧的是，加拿大人一旦遭遇按揭利率上升或失业的情况，便将导致加国经济陷入衰退。

　　他分析说，联邦政府最新推出的一系列收紧房屋按揭的新措施，有助于冷却炽热的房地产市场，但其所产生的影响较小。例如，将房屋按揭期限从最长为30年缩短为最长为25年，在当前利率低企的情况下，每月偿还的按揭贷款在金额上相差不多。

　　又如，由政府担保的房屋按揭，涉及的房屋价值不可超出100万元。对于绝大多数加拿大人来说，他们购买的房屋不会超过100万元。而对于那些有经济能力购买百万豪宅的加拿大人来说，新例并不会产生太大的影响。

　　两大影响

　　卡普兰预测说，上述一系列收紧房屋贷款的新措施，可能将在以下两方面产生影响:

　　第一，部分已做好准备荣升业主的租户，他们将不得不押后购房计划，以便有足够的积蓄支付购房首付款。

　　第二，人们将根据自己的经济负担能力来选择房价合适的房屋。如果原计划购买房价为40万元，现时可能会选择房价为30万元的房屋。

　　肖姓地产经纪认为，联邦政府最新推出的一系列收紧房屋按揭的新措施，将发挥抑制房价和抑制购房需求的作用，对于那些支付购房首付款较少的西人影响较大，对于支付购房首付款较多的华人则影响甚微。

　　他说∶「新措施产生的即时影响就是∶房地产市场在今年6月和7月进入淡季，房价的上涨速度受到抑制。但估计那些持观望态度的购房者将在8月和9月入市，至于今年的10月和11月又将是房地产的成交活跃期。」

　　受薪阶级 买房更难了

　　(世界日报)加拿大联邦政府21日宣布提高房贷申请门槛，最长还款期限由30年缩短至25年，抵押贷款总成数限制从85%降低到80%，房价在 100万元以上者不得购买房贷保险，7月9日生效。有房贷经纪表示，一般薪水阶级首当其冲，对于经济宽裕的新移民来说影响不大。

　　黄姓房贷经纪人表示，就一般性贷款而言，一旦最长还款期限缩短，申请人可贷到的金额一定会变少。她指出，现在房贷审批时间长，预计贷款批下来时将超过7月9日，现在去抢办的意义不大。

　　黄姓房贷经纪人表示，2007年时房贷最长还款期限仍在40年，条件比较差的申请人尚可透过延长还款期限来争取想要的贷款额度，一旦还款期限再缩短，除了月付额增加之外，如果因此造成申请人年收入的负债比增加，银行可能减少核贷金额。

　　华人移民置产 影响不大

　　至于再抵押贷款成数限制(refinancing limit)由85%降低到80%， 黄姓房贷经纪人认为在华人市场里，一直拿房子做再抵押的人其实不多，估计影响不大。另外，由于华人移民的经济状况普遍宽裕，有时贷款置产只是因为资金调度，不少人短期内就会还清货款。

　　陈姓地产经纪人指出，目前银行提供的贷款成数约在70%至75%之间，不少人为节省利息，甚至主动向银行要求25年还款期，他认为这一波房贷紧缩政策，对加东地区房市的冲击较大，对加西影响有限。

　　另一位林姓地产经纪人也认为，联邦政府虽然意在打压高房价，但能买得起一、两百万元独立屋的富有移民，实际上贷款成数都不会超过80%，更不需要购买房贷保险，受影响的都是一般受薪阶级，这些人未来想要贷款买房子变得更困难了。

　　冲击首购族 价量将齐跌

　　卑诗地产协会首席经济学家莫尔(Cameron Muir)批评，政府不应该在房市起伏趋于平缓之际紧缩房贷政策，他认为新措施会加重贷款者的负担，尤其是首次购屋人士。

　　道明银行首席经济学家亚历山卓(Craig Alexander)分析，新政策将导致卖家以较低价格挂牌求售，可望在一年内让房价下修五个百分点，整体销售量则减少10%。但陈铨铭与林焕辉都都认为，这波紧缩政策并不会削弱本地房市支撑主力。

　　房贷门槛拉高4项新规盘点  7月9日起生效

　　联邦财政部长费拉逖昨天再度宣布提升申请房贷的门槛。(加通社)

　　为了阻止国民负债继续增长，联邦财政部长费拉逖21日再一次提升申请房屋抵押贷款门槛。想要贷款首次购屋的人，将更加困难，但费拉逖说这是为他们好。

　　这是自2008年以来，联邦政府第四度提升房贷申请门槛。四项将于7月9日生效的新规定为∶

　　●房贷的最久偿还年限(amortization)，从现行的30年进一步缩短至25年。

　　●以房屋作抵押申请贷款时，最多只能取得相当于房屋价值80%的贷款，而非现行的可以取得相当于房屋价值85%的贷款。

　　●价格超过100万元的住宅，首付如果不超过20%，加拿大房贷暨房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)即不准投保。这意味着购置房价100万元以上高端住宅者，首付款投入不足20万元者，便将被迫向民营保险公司购买保费更高昂的房贷保险。

　　●新规则规定，房贷付款、房地产税和取暖等费用占家庭收入比例(GDS)如果高于39%，或者家庭所有债务(如房贷、汽车贷款、学生贷款等)占家庭收入比例(TDS)如高于44%，即不具备申请房贷资格。

　　联邦财政部长费拉逖说∶「新规定是为了令国民减少举债，我希望加拿大人准备进入这麽火热的房地产市场时，好好想一想。」

　　他接着说∶「新规定将阻止一部分人进入房市，意味着一部分人买便宜一点的房子。这是好事， 这正是我们想要看到之事。」

　　对消费者而言，最重要的改变是缩短房贷的最久偿还年限，亦即由现行的30年缩短至25年。根据财政部的计算，如果以3%的利率借一笔35 万元的房贷，与最久偿还年限30年相比，改为25年后，每月房贷付款将增加184元。可是，在25年的偿还房贷过程中，借款者可节省利息支出3万3052元，因为还贷期缩短了5年。

　　经济学家们基本上支持联邦政府的这项改变，但还是有一部分经济专家持保留态度。

　　加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济师陶尔说，在房地产市场正在冷却，房价涨幅趋于下降之时，此次实施新政策的时机有点问题。他认为，这些提高申请房贷门槛规定，将导致房地产销售量减少3%至5%。

　　他指出，5%之内的销售量跌幅不至于颠覆房地产市场，但将会有感觉，政府在经济动荡之时采取行动一定要十分谨慎，一着不慎，便可能搞垮加拿大经济重要支柱房地产业。

　　业者:心理影响大于实际

　　联邦政府宣布再度提升申请房屋抵押贷款的门槛，对此，本地华人地产经纪有人认为这不会撼动目前楼市持续走高，有人则认为此举对阻止国民负债增长会起到作用。

　　周姓业内人士：楼市保持火热

　　我觉得这项政策的改变对房地产市场的影响微乎其微，多伦多地区的楼市将继续保持火热的状态。

　　在此之前，尽管政策允许房屋贷款可最高到房价的85%，但实际上真正可拿到这个比例的人少之又少，因为相关的要求严格，比如必须有非常稳定且十万以上的年收入，而达到这样标准的人并不多;另外，绝大部分的买房者都会付至少二成的首期，许多人不想借太多的钱，风险太高。这方面华人更保守。我的客户中，从未有人买房会借这麽高比例的贷款。

　　至于贷款从30年改到25年期，这对大多数买房者的影响更小了。我的客人中，基本上都是不需要用25年这样长的时间还清贷款的。

　　目前多伦多的房地产市场依旧火爆，仅是政府一个政策小小的修改，绝无可能扭转楼市的走势。

　　李姓业内人士：让房价合理化

　　对于联邦政府为阻止国民负债继续增长所宣布的提升申请房屋抵押贷款的门槛，我表示赞成。政府应设法尽快让房价合理化。

　　由于目前房产炒风过盛，房价已达不合理的程度，但看自己的孩子及周遭友人，不但工资未加，有些企业更几乎无法经营下去，因此联邦政府宣布提升申请房屋抵押贷款的门槛，确有助于让炒风过盛、不合理的房价，尽快回到合理面。

　　该项新规定是要将房贷偿还年限由原来的30年缩至25年，原来能贷到房屋价值85%的贷款，如今只能贷到80%的贷款，盼望这项新规能让手头上有三、四套房屋的买家，不再因贷款较易，而助长炒房风盛行。

　　放眼望去多伦多市的楼花，买家多为华人，在当前房贷利率低、所贷得的成数又高，基本上房贷不难的情况下，连手头上仅有四、五万的家庭主妇，都把手上闲钱全部投入炒房行列，这不仅非常态现象，更有推波助澜的负面效果。

　　徐姓业内人士：心理影响较大

　　其实半年前银行业就已自行开始了收紧房贷。此次政策改动对自住房市场没有太大影响，对购房投资者来说，则心理上的影响更大于实际。

　　本国的金融政策比较稳健保守，几年前房贷政策就曾经规定最长偿还贷款的年限不超过25年，贷款额度不得超过75%。随后在房地产市场滑坡时，政府又放松了房贷政策。现在房价过热，又再次收紧，以避免像美国出现房贷危机，这是正确的修正。

　　房贷政策去年就应该收紧，六个月以来，我在帮助客人做房贷时，就明显感觉不容易获得批准了，没有工作的人难以贷到款，即使首次付款达到35%，银行仍然会严格审查贷款人的收入。我于两年前就建议客人，有真正的实力才购买投资房，不赞成他们冒险投资。

　　新政策对买房自住的人影响不大，而购房投资者在贷款时就要考虑清楚，不能放开胆子冒险，其实对他们心理上的影响更多些。