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中国楼市12大预言:房价继续跌三到五成
www.bcbay.com | 2009-02-11 23:16:39  搜狐房产 | 0条评论 | 查看/发表评论

    前几天与市政府、开发商、设计院、房地产咨询顾问机构、媒体等一帮业内朋友在一起开茶话会,会上我提议对2009年楼市做一个预测,主要是预测中国楼市会出现那些焦点?会发生什么事情?会出现什么转机等……大家踊跃发言,各抒己见,在此,我整理出来,供大家参考。

  一、房价跌去30-50%:中国沿海发达城市如广州、南京、宁波、杭州等商品房均价将跌去30-50%(与2008年均价相比),跌到成本价甚至更多。尽管部分城市房地产商成立“不降价联盟”,部分地方政府还在竭力对抗这一点,但市场经济规律和房地产自身规律表明,市场规律无法抵抗。但中西部地区的三、四线城市影响不会太大,比如象湖北谷城、长阳这种房价在1000多元的小城市,本来房地产刚处于起步阶段,房价只比成本稍高一点的微利城市,只要产品实现差异化、质量有保证、营销执行到位,基本无影响。

  二、成交量上半年将跌至历史最低点:2009年上半年楼市观望继续,成交量将跌至历年以来的冰点,但下半年开始,随着房价降到合理的价位,刚性需求、抄底的投资人将逐步入市,成交量将逐步上升。

  三、空置房总量将达到历史最高点,达到3.3-3.8亿平方米:根据国家统计局的数据显示,截至2008年8月末,全国商品房空置面积已达到1.3亿平方米,但8月以来,浓厚的观望氛围让我国商品房销售面积持续下降,甚至已经波及中小城市,因此到2009年全国商品房空置面积将达到历史最高点,保守估计将新增约2-2.5亿平方米。

  四、购买力下降:由于中国宏观经济的层面处于保八的危机之中,城镇居民收入将普遍下降,甚至低于2008年年底的低水平,大量失业的会影响居民的消费,尤其是住房的消费。

  五、烂尾工程大量出现:2007年全年销售商品房7.7亿多平方米,2008年估计不超过5亿平方米,必然出现大量空置并占用大量资金,让继续投资的能力下降,在市场信心不足或没有信贷资金的支持下,资金链开始断裂,并出现大量烂尾工程,尤其在二三线城市表现突出,尤其是商品房供应永远大于需求的城市,比如武汉、南昌、江西上饶县。当年海南与北海的烂尾就是历史经验。
 
  六、银行坏账大量出现:当年海南与北海的烂尾造成了近千亿元的银行坏账,2009年这一幕将会重演。

  七、土地价格下跌,成交量处于历史最低点:由于2007年年底以来销售困境重重,很多开发商资金套牢,继续投资的资金有限,土地成交将趋冷,土地价格将下降。

  八、开发商倒闭潮开始,并购将大量出现:一大批房企将因资金链断裂而宣告死亡或被迫转行,行业吞并、兼并等现象层出不穷,象万科、绿地这样的大型开发商将抢占机会,在市场低迷时通过并购发展壮大,以扩大市场占有率。

  九、“救市”将继续:在前几年房地产形势疯狂时出台的打压政策、限制政策将逐步取消:比如限制外资投资与购房、城市房地产税、90/70政策、双限房等将有可能全部取消。

  十、精装修房渐成主流:由于市场低迷,很多开发商将会以各式各样的精装修刺激消费,以替代直接降价。

  十一、旅游地产开发热潮汹涌:股市低迷、楼市不景气,旅游业将成为投资追逐的热点。由于中国楼市、股市遭遇市场低迷的打击,而中国旅游方兴未艾,根据励锐地产(上海)顾问机构的研究表明,在2006年长江三角洲城市群地区生产总值39613亿元,珠江三角洲城市群地区生产总值21618亿元,环渤海城市群地区生产总值17074亿元,人均GDP分别达到37819元(合4849美元) 、49093元(合6294美元)和32036元 (合4107美元),均突破3000美元大关,步入中等收入国家水平,在经济上已经具备了购买休闲度假物业的能力……2007年,中国旅游地产进入新的发展阶段,各类山水景观地产、休闲度假地产、产权酒店开始在市场兴起;2008年,宏观宏观市场对旅游地产的需求将其推入快速发展阶段;预计未来10年中,中国将有500万个家庭购买旅游度假房产或权益,按每个家庭购买5万元计算,市场规模将达到2500亿元。目前一些房地产开发商从中窥见了旅游地产的商机,有不少开发商打出了旅游地产的招牌,旅游地产的热潮呼之欲出。国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家,包括华侨城、金融街、首创、海航、中信、中旅、上实地产、绿地、珠江、天鸿、万科、万达、万通、国旅等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业,大家均看好未来中国的旅游房地产市场。上实地产在崇明岛开发86平方公里的“世界首个低碳排放生态城”,在朱家角打造5000亩“世界级休闲度假小镇”;金融街投资过百亿倾力打造广东惠州金海湾项目;绿地集团在天津蓟县盘山国家5A级风景区打造的盘龙谷文化产业城,占地面积达28平方公里,规划建筑面积650万平方米;香港合生创展在天津宝坻营造15平方公里的“珠江温泉城”…… 2008年10月,广东惠州金融街总经理来有庆透露“金融街正在经历以商务地产为主,跨步到住宅地产为补充,现在再涉足旅游地产的华丽转型。”

  十二、商业地产和写字楼租金回落:由于经济危机席卷全球,财富缩水,就业问题严重,消费者购买欲望将大打折扣,企业压缩经营与办公面积,商业地产和写字楼空置量将迅速上升。而在需求减少的压力下,许多租户开始降低报价来维护客源。种种迹象显示,跨国公司缩减费用“过冬”的做法已引发楼市“多米诺骨牌”效应,目前上海甲级及超甲级写字楼是第一个牺牲者。第一太平戴维斯预测,甲级写字楼整体平均租金未来一年或将出现8%至12%的跌幅。同时,因控制成本而引发的跨国公司减少派驻中国员工现象,已导致上海高端住宅租赁市场客源缩水。

 

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