我在演讲过程中会谈到房地产，每当我谈这个话题的时候，就会有很多人会问我：郎教授，你说我现在要不要买房呀？我觉的他们之所以这么问，其实还是没有看懂我的理论。如果你看懂了我的理论，你不应该为要不要现在买房而紧张不安。要知道地产商现在是惶恐不安的，因为他们必须苦苦支撑刚性成本，同时又要面对越来越难以捉摸的需求面.

在中国人的概念当中，所谓金窝银窝不如自己的狗窝，就是家非常重要，那么毫无疑问,房子自然就是家的载体了。近一段时间，国家出台了多项政策刺激房地产经济，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下住房的契税的税率下调到1%，个人销售或购买住房暂免征印花税和土地增值税，最低首付调至20%，这一系列政策的推出，都是为了鼓励消费，那么，在这样的环境下，现在是不是买房的好时机呢？

刚性成本之下地产商的需求面是什么，我们设身处地为他着想一下。大家购买房子的主要动力，不是说经济发展很好了，我每年所得增加50%我更富裕了，所以拿出一半钱去买房子----如果是这种正常的购物行为的话，多少资金流入楼市，相对而言，比较容易预测的。地产商可以根据这个地区的经济发展，这个需求，慢慢建房子，这个很好预测的。可是目前就不是这种情况，这资金来源是搞不清楚的。

今年制造业的大量倒闭，尤其是广州地区超过30%，深圳地区也是非常悲惨。那么请大家注意,这种资金流窜现象是非常重要的，因为这种资金流窜现象,完全主导着中国楼市的发展。这个资金我叫它虚拟资金，因为它本身就是不正常的，并不是因为这个社会更富裕了，你想住更好的房子，而是因为某个行业更萧条了----尤其是制造业或者矿业----他们的钱不知道干什么用，只好大量炒房。所以这个钱,打到哪里就产生泡沫,这种现象值得我们关注。而且这个钱首先进入这个地区的高端市场,把高档楼盘一下拉起来,因此附近的中低档楼盘随之水涨船高。所以这跟我们的一般理解不一样,我们发现在广东地区,或者在其他地区,真的有泡沫房产,反而是中低档的多,高档楼盘由于制造业资金大量引入,拉高房价,它还有资金撑着似乎比较坚挺。而今年你看,要跌价楼盘基本上中低档楼盘先跌价。

而且这个深圳房产很有意思的,它先从关外跌，因为最近这几年,70%建设在关外，深圳老百姓也不喜欢住在关外 ,关外大跌，关内的中低档楼盘大跌。那么高档楼盘呢?大概两三万之间算是正常，像北京三环之内高价楼盘还是坚挺，并没有看到下降的现象，反而是周边地区，中低档楼盘先跌价。那么这种现象很奇怪,更值得我们注意。

为什么低端房受冲击比较大？这是因为国家对住房保障非常重视，这一块无论深圳、上海，全国几乎所有城市，都推出这样计划，香港以前也是，大量推这种廉租房，它对市场的影响非常大。现在开发商最恐怖的其实并不光是资金紧张，更恐怖的是国家把它部分的市场收回去了，1998年以前,大部分的房子都是集资建房，国有企业单位盖房建房子,国家在建, 取消福利分房以后，房地产市场才大发展，才有了这么多大开发商赚了大钱,那么这个市场如果被某种程度剥夺了，对开发商打击是非常最大的。

所说地产商一旦开发高档楼盘的时候，他就根据市场状况做调整，差异化定价，是他们的应对之策。尤其中低档压力非常大，包括政府推出很多的经济适用房、廉租房,压力很大，而且很多地方房价确实在下跌，那怎么办呢?所以对这种楼盘的价格,会出现万科现象。这就是他们的水平,就在这种环境之下,他选择的方法。而且未来搞不好更恶劣怎么办呢?更多人买不起房怎么办呢?所以它会突然做出些定价权改变的决定,这些就是地产商慌恐不安情况之下做的一个决定,我认为就是一个定价权的决定,其实也没那么多复杂。

我告诉各位什么是楼价的决定因素，但是我不会告诉你该不该买房，你自己做决定,每个人有每个人的立场,有不同的环境,什么时候该退出股市，什么时候该买楼那是你个人的决定。