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(图文)中国富人海外兴风作浪 成挨宰的“肥羊”
瞭望东方周刊  2013-01-28 12:18:33  [0条评论,查看/发表评论]

  海外置业暗礁丛生

  在韩国,有些项目近七八成的房源都指望卖给中国人,而韩国有钱人则去了美国、加拿大和中国买房

  《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

  “当年美国西部淘金热,吸引了无数探险者前赴后继。但最后真正发财的人中,职业淘金者却只占了很少一部分。大多数人是靠开设酒店餐厅,出售淘金工具以及制作牛仔裤而发家。”每当人们问到他为何远赴伦敦开了一家美澳加顾问公司时,李春涛总是用这个故事来回答。

  李春涛今年40出头,原本在浙江经营一家眼镜工厂,2005年加入国内炒房大军,2010年,又在朋友的推荐下赶了一把“海外置业”的潮流。

  几次投资下来,李春涛觉得自己并没赚多少钱,却发现了另一个商机。

  “当时,伦敦的一位房地产经纪人告诉我,几年前在伦敦买房的外国人95%以上是跨国企业的高管,可自从中国人来了,他们很快就占据了伦敦房地产经纪公司七八成的业务量。这些客户不喜欢讨价还价,也不会花太多时间犹豫纠结,是所有经纪人梦想的客户。”李春涛告诉《瞭望东方周刊》。

  但另一方面,其中的大多数中国人不会英文,不懂得英国的房地产交易流程,对经纪人缺乏信任感,却固执地坚持在中国买房的经验,这经常让伦敦的经纪人抓狂。这种现象让李春涛看到了一个商机:开一家咨询中介公司,全部都是华人员工,由华人为华人服务。

  2011年,李春涛在海外注册了一家“美澳加顾问公司”,专门为浙江投资者提供美国、澳洲、加拿大置业咨询服务。运作模式是:李春涛先找到上述国家的华裔房地产经纪人,与他们签订合作协议,然后自己回国建立办事处,吸引对海外置业有兴趣的投资者。“类似于旅行社的地接制度,这里接了游客送过去,由当地旅行社带团。”李春涛告诉本刊记者。

图:瞭望东方周刊第478期封面

  套现梦碎

  李春涛的公司成立后,生意比想象中红火。

  “虽说这几年实体经济不景气,但不代表那么多民营企业的老板都没钱了,他们对海外置业的热情要超出外界的想象。国外同等价格房子的品质、结构、设计、装修远超过国内水平,而且是永久产权,很多人出国走一圈回来,就觉得国内房子不能看。”李春涛说。

  身为浙江人,自己又有亲身的海外置业经验,李春涛很快就赢得了同乡的信任。不过,随着生意越做越大,对行业的了解越来越深,李春涛却对中国人的海外置业高潮产生了质疑。

  2010年,李春涛在澳大利亚悉尼市区购买了一套精装修公寓,100多平方米,售价60万澳元,换算成人民币大约是300多万元。这是李春涛在海外购买的第一套房产,也是他的得意之作。“在北京、上海,同样的地段和品质,起码要500万元以上。”

  之前做眼镜生意时,李春涛就一直与外国人打交道,自己也会说一口流利的英文,所以买房和后续的安置没有难住李春涛。除了房款外,李春涛又花了1万多澳元律师费,交了2万多澳元的税费。随后,他就将房产交给当地的中介公司打理。

  如果有人提出租房申请,中介就把租客的详细资料发给李春涛,让他自己来挑租客,每周中介准时把房租打入他的账号。水电煤气费用的支付及物业的维修保养全都由中介包下来,代价是租金的7%作为佣金。所有的事情,李春涛在杭州家里的电脑上就能完成。剩下的事情,基本就是坐等房子升值了。

  两年下来,这套房子没有辜负李海涛的期望,房价从60万澳元一路涨到了70多万澳元,涨幅超过20%。房租也从每周500多澳元涨到了700多澳元。

  “当时因为嫌麻烦,所以没有在当地申请贷款。否则每周不到600澳元的还贷,直接就可以用租金去抵了。那投资收益还要高得多。”李春涛说。

  这个成功的投资让李春涛增加了海外置业的信心。之后,他相继在澳洲黄金海岸买下了好几套公寓,因为那里房价水平低,而且开发商在中国卖力推广。所有人都认为有中国人的地方就有高房价。

  不过直到李春涛自己成了真正的“业内人士”,他才发觉不妙。“原本希望中国人来了能把价格炒高,可后来才知道,澳洲本地人并不喜欢住这里的房子,因为交通不便,配套也不全。”李春涛说。

  期待新来的中国买家接盘,也是不现实的。因为澳大利亚政府早有规定,外国投资者只能购买澳大利亚的新房,同一个楼盘最多只能有50%的房源卖给外国人。而这些,李海涛在买下5套住宅之后才知道。

  没吓退的买家

  房价炒高了,却没有人来接盘。这是李春涛对自己澳大利亚置业的第一感受。

  李春涛想将这些物业脱手,可新的问题来了,按照澳大利亚的税收政策,如果购房不满一年出售,政府要收取50%的资本增值税。

  李春涛惊讶地发现,原来自己对澳大利亚的房地产市场了解得还是太少了。

  在一番细致而复杂的计算后,李春涛终于算清楚了自己这几套房子的投资回报:持有5年以上,净回报率约为每年8%,这还是在享受了政策鼓励的基础上。澳大利亚政府为鼓励长期持有物业,出台了一些优惠政策,例如持有5年就能享受2.5万澳元的折旧补贴退税。

  海外置业存在着许多类似的海市蜃楼般的获利前景。

  再比如海外置业贷款,在国外向银行贷款程序很繁琐且时间长,银行审批不通过的可能性也很大。即便通过了,外国人贷款也不可能和本地人一个待遇。例如美国本地人购房贷款利率不到3%,中国人是5%。

  李春涛海外奔波的同时,他的亲戚们在国内投资其他的理财产品:信托和一些私募基金,年回报率最低的也有10%,高的接近30%。

  这让李春涛不禁产生了失落感。他越发觉得,如果不是为了小孩留学或是移民,海外置业真的算不上什么好“生意”。

  但更多像耿娜这样的新的投资者,依然乐此不疲地奔赴境外置业。

  2012年11月,投资者耿娜在朋友的邀请下去香港看房。“如果不是朋友三番五次地说,我都不会去香港,因为香港出台了很严格的政策抑制炒房,电视上早就说了。”耿娜告诉本刊记者。

  早在2011年,香港特区政府出台了抑制炒房的政策。2011年5月,包括特首在内的香港政府官员接连发出警告,称整体楼价已超越1997年的水平,上升空间有限,预期楼市将见顶。

  2012年10月17日,香港还实行了一项楼市新政:外地人、香港本地人以及海外公司在港买房,须负担额外15%的买家印花税;不论港人还是外地人,在港买房后半年内卖出的,征20%印花税,半年至1年内征15%,1年到3年征10%。另外,二手房买卖印花税也在之前的高税率基础上又提高了5个百分点。

  可耿娜一到香港,却发现投资者的信心依旧“爆棚”。当时观塘工厦一车位以1288万港元,即人民币约1036万元售出,极有可能成为全球最贵车位。

  “住宅不让炒,就炒商铺和写字楼。”耿娜向本刊记者出示了来自房地产服务公司高力国际的香港楼市调研报告:2012年1月到11月,香港物业投资成交价逾3000万港元的买卖交易超过900宗,按年增加16%,成交总额达1055.18亿港元,按年升8%。其中,属于商铺的买卖成交共554宗,总值超过478亿元,占投资买卖交易总额约45%;整幢写字楼买卖,24宗共值212亿港元,占20%。

  陷阱重重

  面对如此火爆的海外置业市场,澳诺不动产投资有限公司总经理霍刚也多了一些担忧:市场过热之下,整个产业链有畸形发展的趋势。

  一个典型的例子是:2012年8月,一项“在德国投资5万欧元买商业地产送绿卡”的项目突然兴起,一些中介告诉中国的投资者,购买具有永久产权的50平方米的公寓一套,并以此房产注册一家独资公司就获得德国长期居留权,并可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家。购房费用加绿卡手续费总计66万人民币。

  “很多客人打电话来问,怎么有这么好的事。”霍刚对本刊说。

  他很难向客户解释,这只是个别中介为了卖房子而导演的“闹剧”。

  其实早在几年前,移民市场上就出现过“5万欧元办德国绿卡”的项目,不过没多久项目就被边缘化了。那个项目的具体流程是:5万欧元注册一家公司,并运营5年以上,通过5年以上的工作居留之后转换成长期居留,最后达到移民的目的。

  “这个项目之所以边缘化,是因为开公司容易,维持难。有些客户即使只雇佣了一个员工,人力成本加上税收、财务审计等费用,一年的支出也高达十几万甚至几十万欧元。”霍刚告诉本刊记者。

  而这个重新包装出现的产品只是在以前5万欧元注册公司的要求上,再搭售了一套商业物业。实际上,即使不买这套商业用房,也可以开公司,操作模式跟以前一样。“除了客户要多花钱买一套房外,一切都没有变。”霍刚说。

  此外,按照德国2012年8月刚刚出台的政策,去德国置业已经不能直接获得长期居留权了,绿卡则更难指望。霍刚解释说,德国政策要求25万欧元在德国注册一家公司,正常经营3年,并保证公司盈利积累超过30万欧元后,才能申请德国长期居留权。

  所以,在德国置业送绿卡,无异于一个骗局。

  “其实就算是置业本身,也有很大的漏洞。在德国置业,投资者不但要支付房款,还要支付过户、验房、保险、地产税、社区管理费、中介手续费、交易税、律师公证费等一大堆费用,大致相当于房价的20%多。”霍刚说。

  这意味着越来越多的中介把中国的投资者当成了“随意宰割的肥羊”。

  类似的置业陷阱在一些中介的精心布置下,仍在吸引不明就里的投资者。

  韩国济州岛投资置业目前在业内也“声名狼藉”。

  “很多人都知道,济州岛是中国人海外置业的热门地区,可没有几个人会告诉你,从2004、2005年以来,韩国人在海外买房的数量就一直在勐增。韩国央行曾公布一个数据,说2006年韩国人海外买房的花费为7.8亿美元,同比增加了34倍。”李春涛说。

  之后,韩国人海外买房的热潮一波高过一波。到2012年,这个数字预计接近50亿美元。而导致这一现象最直接的原因,就是韩国不断针对房地产投资出台限制政策,而且课税严苛,豪宅和第二套住房是课税重点。例如,针对第二套住宅的资产增值税超过50%。另外,韩国房产在购房、持有、出售各个环节,成本都很高。

  “韩国为非英语国家,而且近些年国内就业形势严峻。房地产投资的潜力其实并不大。在韩国,有些项目近七八成的房源都指望卖给中国人。但你看数据就知道,韩国有钱人都去了美国、加拿大和中国买房。”李春涛说。

  海外置业高潮下的暗礁

  主要采访对象:

  海外房产个人投资者,盛明昌

  海外房产个人投资者,徐辉

  海外房产个人投资者,朱伟军

  海外房产个人投资者,耿娜

  美澳加顾问公司总经理,李春涛

  澳诺不动产投资有限公司总经理,霍刚

  绿地集团董事长、总裁,张玉良

  同策咨询研究中心总监,张宏伟

  复地(集团)股份有限公司董事长,张华

  海外置业高潮再起

  在2011年以前,海外置业的主力是高净值人群和子女有留学意向的普通家庭,而2012年下半年之后,大量普通家庭加入这个行列,他们的家庭资产大多在几百万到一千万元之间,对移民和留学的愿望不是很迫切,但对投资回报率更加看重

  《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

  “很多人以为,只有买不起房子的年轻人才会反对来自中国的买家,大部分有房子的本地人会抱着无所谓的态度,因为他们的资产也在增值。所以当地报纸和政客的抱怨不会有什么意义。”走过全球很多城市,并且拥有了诸多海外资产的盛明昌告诉《瞭望东方周刊》,这样的想法是不了解真实情况所致。

  中国人海外置业在2012年迎来了一波新的高潮,但也遭遇到了普通民众少有的“抵制”。

  “连出租车司机听到你来自中国,也会变得敏感而警惕,哪怕你根本没有开口问当地的房价。”盛明昌说。

  中国人海外置业的第一波高潮发端于2008年国际金融危机之后。当时,欧美多国房价在危机中出现大跌,一些中国人在“海外抄底”的美好前景鼓动下出海。2012年,一系列统计数据、报告的出台,鼓励了国内投资者掀起新一轮的海外置业浪潮。

  新高潮

  房地产咨询公司高力国际2012年初公布的报告显示:多伦多、伦敦和新加坡等中国投资者海外置业热门地区里,境外买家的20%-40%来自中国;中国买家在加拿大温哥华购房者中的比例,从2011年的29%上升到2012年的超过40%,在这里,华人移民已经占城市总人口的约30%;而在英国伦敦着名的金融区金丝雀码头,约1/3的新售房屋卖给了中国人,受热卖的影响,2012年伦敦市中心核心地段及传统高端居住区域的房价增长5%到10%。

  全美房地产经纪人协会调查了2011年国际购房者的活动,发现中国买家在美国的购房投资额超过70亿美元,所占比例已经在海外购房者中排名第一位,而且偏爱数百万美元的高端豪宅,多倾向现金支付。

  根据新加坡市区重建局的统计数据,2011年上半年,中国内地购房者首次超过印度尼西亚,成为新加坡私人住宅第一大外籍买家。

  “2012年下半年以来,中国人的海外置业步伐又一次加快。不少大众人群加入了这个队伍。”在海外注册了一家美澳加顾问公司,专门为浙江投资者提供美国、澳洲、加拿大置业咨询服务的李春涛告诉《瞭望东方周刊》。

  李春涛分析说,在2011年以前,海外置业的主力是高净值人群和子女有留学意向的普通家庭,而2012年下半年之后,大量普通家庭加入这个行列,他们的家庭资产大多在几百万到1000万元之间,对移民和留学的愿望不是很迫切,但对投资回报率更加看重。

  “高回报”吸引力

  “高回报”是支撑着国内一波又一波海外置业高潮的最核心要素。

  在诸多海外置业中介的介绍中,海外置业带来的增值收益非常可观。

  例如,2009年到2011年,伦敦市中心房价增幅达到14.7%;加拿大温哥华的普通住宅价格十年来已经上涨了3到4倍,多伦多的住宅价格在过去6年中平均年涨幅为7%;在澳大利亚,租金回报率约为6%到8%,而房价大约每7年翻一番。

  中国买家在其中起到了较大的作用。一些国家的房地产项目也把销售对象寄望于中国买家。

  “细心观察就能发现,只要是中国买家偏爱的区域,房价走势就与其他地区不同甚至是相反的。”李春涛告诉本刊记者。

  纽约的唐人街、皇后区的法拉盛;旧金山和洛杉矶的唐人街;加拿大温哥华、多伦多;澳大利亚的悉尼、墨尔本,都是典型的例子。

  但大部分首次出国置业的人并不太在意房价是不是高了,他们更在乎房子增值了多少。

  除了物业升值的收益外,置业顾问还会格外突出金融杠杆的作用。

  “外国人在澳洲购房,可以贷款的比例是公寓7成、别墅8成。在美国可以申请5到6成的贷款,贷款利率约为4%。在加拿大则可以获得最高65%的贷款,贷款利率在2.2%到2.5%之间。考虑到金融杠杆、高额租金回报和物业升值的要素,海外买房的收益肯定会很高。”这是李春涛惯用的一套说辞。

  但李春涛也不得不承认,这样的算法“忽略了”很多影响投资收益的要素,例如买入和卖出时高昂的税费;持有环节不菲的支出;每趟来回的交通、住宿成本;通过地下钱庄将钱转出国外的佣金和风险。

  刚开始,李春涛也会把真实的成本算给一些普通家庭的投资者,并告知他们,在国内买一些信托产品也能有10%左右的年收益。但大部分投资者并没有因此退缩,而是觉得海外楼市说不定也会迎来像北京、上海那样勐涨的黄金十年。而且对投资者来说,购置了房产之后,今后移民或者子女留学也更方便。

  2012年下半年这一轮海外置业潮,与国内相关政策的出台也不无关系。

  2012年3月,国务院常务会议批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》,其中提及“开展个人境外直接投资试点”。

  2012年4月14日,央行发布公告,自4月16日起,银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一,外汇指定银行为客户提供当日美元最高现汇卖出价与最低现汇买入价之差不得超过当日汇率中间价的幅度由1%扩大至2%。

  澳诺不动产投资有限公司总经理霍刚告诉本刊记者,这一政策出台之后,许多国内的投资者都觉得随着人民币对外币的汇率浮动变大,人民币对外升值、对内贬值的情况长远来看仍会加剧。虽然这对海外置业来说利弊参半,即海外购房门槛降低的同时,海外资产转化为人民币时也会缩水,但还是有更多投资者的热情被激发了。欧美国家经济低迷导致的资产价值洼地、国外投资市场政策稳定性及欧美市场资产的长期保值效果,触动了众多中国买家的神经。

  “以前很多人还坚持,中国人海外置业就是奔着移民去的。但美国的数据证明,40%的在美中国买家就是单纯的投资,他们出现在房屋止赎情况比较严重的州,一次就买下好几套。这显然超出了投资移民的要求。”霍刚说,进入2013年,这波热潮还在继续。

  一个例证是:2009年应景出炉的“上海海外置业投资移民展”,到2012年已吸引了17个国家128家房地产领航企业带来超过200个置业项目,参观者达到了4.2万人次,意向成交金额7000万元左右。据主办单位公布的消息,将于3月15日举行的2013年海外置业投资移民展,预计展会面积要同比增长43%,参展项目更多,吸引的观众可能突破13万人次。

  从事海外置业咨询的李春涛的感受也很直观,“2012年下半年开始,公司的咨询量一路走高,比2011年增加了约一半,其中普通民众的比例大约占到了6成以上,在2011年他们还不是海外置业的主流。”

  谁在“抵制”?

  这边,是海外房产项目频频“抛绣球”诱使中国投资者跃跃欲试;那边,却是一些热门地区的民众越来越多的惧怕与抵制。

  自2012年以来,中国买家越来越多地登上了国外媒体的头版。但让买家之一的徐辉不安的是,他感受到越来越激烈的“抵制”。徐辉2010年在朋友的鼓励下出国买房,迄今在国外已经有了好几套别墅。

  “前几年也有抵制中国买家的声音,不过大多是一些政客拉选票时讨好选民的说辞,但2012年以来,媒体上不满的声音开始来自于普通民众。”徐辉印象最深的是,在一些国家,如今的中国买家总是被拿来与30多年前的日本人相提并论。

  上世纪80年代,特别是1985年“广场协议”之后,日元兑美元持续升值,日本人大肆购买海外资产。最鼎盛的时候,日本人把全美国10%的不动产收入囊中,其中包括洛杉矶闹市几乎一半的房地产。在澳大利亚,当地人惊恐地发现日本人似乎要买下澳大利亚整个的黄金海岸。

  日本人的投资最终引起了当地人的不满。美国人在《新闻周刊》上称日本人“买走了美国人的灵魂”;法国人在《新观察家》上把日本人称作“杀手”、“屠夫”,因为他们“耐心地无情地围困法国和欧洲经济”。

  而在一些人眼中,如今的中国买家似乎扮演了类似的角色。2011年,温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner公开表示,鉴于温哥华房地产价格飙升,政府应限制外国人,特别是中国人购买房子。“由于房价飙升,本地人已经大量迁出,同时阻止了新移民的进入。最后你得到的,已经不是我们曾为之自豪的城市。”

  2012年4月,在加拿大温哥华的一次房地产论坛上,中国买家是否影响温哥华房市价格再次成了论坛的热点话题,中国买家也获得了“异常活跃”、“对房价的推动起着十分重要的作用”的评语。

  英国媒体把当地中低收入人群难以承受房价上涨压力的抱怨搬上了头版头条,并引用英国房屋协会的警告:“许多年轻的伦敦人将不得不等到他们50岁时才能够买得起房子。”

  其实,在国外一些媒体的头版上,都曾有过类似的新闻,如《中国买家推高伦敦房价5%到10%》、《新加坡30%私宅买家为中国内地购房者》、《中国买家抬高了澳大利亚房价》等等。

  《华尔街日报》说,从加拿大边防局得到的数据显示,2011年4月到2012年6月,加拿大海关从中国人身上缴获了未申报的近1300万美元现金,在缴纳了一些罚款后,中国人拿着这些现金中的一部分投入加拿大的房地产市场。而加拿大的房地产分析人士将这种情况与加拿大人买不起房建立起了联系。

  不只媒体在渲染这种情绪。对加拿大楼市“非常熟悉”的置业者朱伟军告诉《瞭望东方周刊》,即使没有媒体的推波助澜,温哥华当地人也把“中国人”和“高房价”紧紧地结合在一起。

  1997年前后,来自香港的买家被认为“操纵”了温哥华的房价。在1997年之前,不少香港人在温哥华买房并移民,温哥华的房价因此多年一路走高。但1997年之后,很多香港人又开始回流,于是,2000年前后好几年,温哥华的房价一直在谷底徘徊。后来,随着中国内地的移民热,温哥华房价有所回暖。到2009年中国人海外置业热之后,温哥华的房价就开始强劲上涨。

  朱伟军说,中国买家给当地民众带来了不少“震撼性”的事件。

  温哥华一个出租车司机曾告诉朱伟军,他有生以来看到过的最疯狂的事情,就是一些人从周四开始就冒着雨排着长长的队伍等待买房,而这个楼盘要周六才开盘。这幅景象让这名司机非常震撼,所以他专门去打听了这些长着亚洲面孔的人究竟从哪里来,要干什么。而排队的年轻人告诉他,他们是中国来的留学生,帮助本国来的购房者排队来赚外快。

  让司机难以理解的是,队伍里还有很多人连英语也不会说,但司机很确定他们也来自中国,因为这些人可以和中国留学生直接交谈。

  关于中国买家的另一条新闻是:加拿大威斯敏斯特市一幢拥有150多套公寓的物业,有超过400人排队抢购,公寓在开盘2个半小时后就全部卖光,4成买家来自中国。

  “这些所见所闻让许多加拿大本地人对中国人多了很多负面情绪,觉得中国人扰乱了他们的生活。”朱伟军说。

  盛明昌则告诉本刊记者,在他这几年走过的国家里,当地人极少有人有投资房产的心思,房产增值并没有带给他们中国人疯狂追求的那种喜悦感。另外,高房价影响到了大众的生活,因为西方很多国家都是按照房价来征收房产税的。

  “当地人会觉得莫名其妙,因为外国人来买了房子,所以他们本地人得交更多的房产税,只好去削减旅行的预算,减少去电影院的次数。”当地人在报纸和政客的引导下,很容易就找到了影响他们生活质量的“罪魁祸首”。

  “有一个餐馆的招待告诉我,如果明年房价再涨,他就要去游行抗议了。因为外国人的到来,他还得再辛苦工作5年才买得起房。”李春涛告诉本刊记者。

  这让李春涛觉得不安又不甘。因为在他看来,中国的买家其实并没有获得多么惊人的收益,真有点得不偿失。

  海外置业者免缴增值税

  陈何(化名)是一名来自西安的企业家,每年有300万元人民币的“闲钱”。

  他现在正计划在伦敦买房,一套用来自住。陈何看上了位于伦敦富人区海德公园附近的EburySquare,这是该区域仅次于海德公园一号的豪宅,只有71套房源,现总价200万英镑(1英镑约合10元人民币)起。另外,陈何还想买一套房子用来出租。

  陈何可谓当下中国富人赴海外置业投资的一个代表。问题是,这笔投资能否赚钱?

  “伦敦高端物业价格去年上涨了10%”

  欧债危机爆发后,不少中国投资者抱着“抄底”心态奔赴海外置业。

  据高力国际海外物业部董事王璐介绍,在眼下的英国,除了伦敦,房价都是负增长。伦敦的房价比较高,欧债危机让其他国家有钱人转战伦敦楼市,伦敦较为安全稳定,“公司和银行数量大,上班人群多,伦敦人口在700万(左右),白天上班的人有1400万。”

  王璐说,去年整个伦敦楼市交易活跃。高端物业(指单价在15万元人民币/平方米以上)价格上涨了10%,而在高端区域的豪宅(位于高端区域且单价在25万元人民币/平方米及以上)价格上涨了14%。

  王璐介绍,伦敦楼市,海外买家和英国买家各占一半。海外买家以亚洲人为主。

  按英国丹德房地产开发有限公司(Dandara Ltd)中国代表处销售总监王磊所说,2009年至2011年底,伦敦地区住宅单价有14.7%的增幅,一些需求高的区域单价涨幅甚至达到每年近10%的高增长。

  王磊预计,未来10年,伦敦人口将由780万增至840万,需求将进一步扩大。而近年住宅建筑许可证发放远低于需求,同时受奥运政策影响,政府投入93亿欧元助推伦敦经济,“我们预测伦敦物业价格还将进一步上涨。”

  至于伦敦的租赁市场,王磊介绍,过去两年内伦敦的房租上涨了7.7%,预计2012年将继续上涨5%。年租金回报率高达6%以上,远高于北京、上海、广州等中国大城市(约2%)。而且空置期短,需求旺盛。

  “中国人偏爱市中心”

  据王璐介绍,中国人在伦敦首选的物业投资类型是公寓,大部分都会选择伦敦市中心位置的物业。王璐说,购房者一般都喜欢买在伦敦中心区域,要求离公司和学校很近。另外,对租金回报率和房屋增值空间有要求。

  “大部分置业者的预算在200万-1500万元人民币。如果是纯投资,一般在500万元人民币以下。”王璐说。

  “在英国投资房产没有想象中那么贵。”王磊列出的数据是,在伦敦置业,大概要500万至600万元人民币;大伦敦概念250万元人民币即可。

  收益率看上去颇为可观。

  王璐举例,一套总价在200万元人民币的单间公寓,在伦敦二区边界,周租金大概在280英镑。

  这样算下来,一年的租金收入是14.56万元人民币。一年的租金收益率大约是7%。

  王磊亦称,160万元人民币可买一套47.8平方米的一房,月租金可达到700英镑。

  据王磊称,独立屋是永久性产权,公寓产权99至999年不等。“我们公司(卖的房子)主要是250年产权。”

  海外置业者免缴增值税

  多位受访者称,英国仍是当下海外投资置业的热门目的地。

  “大部分(中国人)还是喜欢投资欧美。”莱坊国际投资部中国区副董事田雪介绍,澳大利亚的问题在于政府规定海外投资者不能买二手房。投资客会担心退出的时候,只能出售给澳大利亚人,而澳大利亚人是不喜欢买房子的。

  而英国政府则规定,海外置业者在英国买卖房产不受限制,且无需缴纳增值税、房产税。

  据王磊介绍,海外买家在英国购房需要承担的税费,主要包括一笔律师费,“在英国买房,需要经由律师操作”。

  此外,若房屋空置,要缴纳一半的市政税,每年1000英镑左右;如果非空置,要缴纳2000英镑左右。

  契税方面,总价125万元人民币以内的住房不用交;总价在125万-250万元人民币,要缴1%;250万至500万元人民币的为3%;500万至1000万人民币的为5%;1000万元以上的为7%。

  “现在经济不好,刚开始恢复,租的多,买的少。今年(至今)在中国卖了20套左右。”王磊说,丹德在英国有很多土地,准备定向开发,比如中式厨房。未来该公司开发的房源中,预计中国买家将占10%。据称,丹德1988年成立至今,在英国开发了1万多套房子。

  王磊介绍说,英国购房无需等待1-2年时间来获得房产证。基本上,律师在收到双方确认土地所有权登记后,产权已经移至买方名下。此时即可自由买卖。律师行在全部房款付清前,会向买方提供土地所有权证书的副本。若买家申请贷款,则银行会保管房产合同及产权证明的文件直至贷款还清。

  (摘自《东方早报》2012年12月14日)

  海外投资中国式跨越:从房主到“地主”

  曾有人开玩笑说道,如果南极的土地可以出售,那么中国人一定会是最积极的买家。

  “中国人受传统农耕文化影响很深,对土地和房子有浓厚的情结。”庄诺对第一财经日报《财商》表示,很多中国的中小投资者把在海外买房作为全球资产配置的重要部分,现在的中国人可谓胸怀祖国,“房”眼世界。

  “房”眼世界

  “以前大家不愿意在海外买房的原因之一是语言的不便,没有海外投资的经验。不过,近来越来越多的人会选择在海外买房子。”上海奥正投资的总裁Ben经常为海外买房投资的人提供会计、审计等服务。

  吴女士(化名)是奥正的客户,40多岁的吴女士常年呆在非洲,从事中非贸易生意,她的女儿正在美国念书。今年吴女士在法国地中海沿岸投资了一处房产,总价折合人民币300多万元。

  “我们最近做了三四桩生意都是投资于地中海一带的房产的,价格都在300万元左右。看好地中海沿岸的房产主要是由于其地理位置的稀缺性,所以看好它的升值潜力。”Ben告诉记者,国外的房产不可能像国内房产一样爆炒,大多数投资者是看中其稳定的升值。“以地中海一带的房产为例,过去10年的复合增长大约为7%。”

  不过按照当地政府的规定,若是在购买房产后5年内出售需要缴纳30%的所得税,5年之后出售每年的所得税递减。“所以投资者一般都选择较为长期的投资方式。”Ben告诉记者。

  除了房产本身的升值之外,投资者还有一部分收入是租金收入。“拿吴女士这处房产为例,扣除吴女士每年的房屋修理费用、所得税、贷款利息等等每年的租金收入大概为房价的2%~5%。”

  “很多在地中海沿岸购买房屋的投资者都是华人。因为此前中国籍人士在法国银行贷款有一定困难,但是现在已经可以顺利贷款了。一般欧美国际投资者购买房屋最高可以100%贷款,中国籍投资者最高可贷款70%。”Ben告诉记者。

  对于吴女士而言,除了投资回报之外,她更看重的是地中海沿岸的旅游资源。吴女士和租客签订了协议,每年吴女士可以有1个星期的房屋使用权,这时她就可以带着家人来地中海度假了。

  上海的李律师早在2008年就已经去美国购置房产。“我当时买的房子特别便宜,大概20多万美元。”李律师告诉记者,在金融危机之后很多美国人无法偿还银行贷款,房子便直接扔给银行,银行为了换取现金,将这部分房产低价抛售。

  “在美国买房相对来说比较简单,因为整个社会体制成熟、法制透明。”李律师在美国当地找了中介、看好房下单、填好资料之后,但最终却未谈妥。“因为等到马上要成交的时候,银行才告诉我房子之前户主欠有一笔物业费,需要我缴纳。”

  李律师告诉记者,现在美国地产价格非常便宜,几十年难得一遇,他正在计划在美国购置新的房产。

  持有成本可能较高

  一位热衷在香港投资房地产的李先生也对记者表示,目前香港房地产比内地更有吸引力。“香港买房很方便,没有限购政策,房贷利率又低,现在是2.5%,内地要7%。香港租金又贵,买房不卖光收租都能赚钱,在上海则是连利息都不够付。”

  不过,在海外买房,房款仅仅是投资的一部分,还需要缴纳土地税、契税、印花税以及增值税,而房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构,包括律师、房地产经纪、验房师等,这意味着除房价外还有一笔额外费用产生。

  李先生告诉记者,在香港房屋出租必须按照不同年期缴纳印花税。不超过1年租约需要加纳租金的0.25%印花税,1~3年是0.5%,3年以上是1%。此外,如果房产转让还要缴纳一定比例的转让印花税。

  而在美国,购房者如果不是美国公民,需要额外缴纳一定的房产税,这些费用约占总房价的1%以上。而持有房产后,业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等税费,各个州对所征物业税的征税标准和税率各不相同,以房屋评估价值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期缴纳房产可能被政府拍卖,以抵欠款。

  目前一些中介为了方便内地购房者,都提供房产代管服务,包括出租管理、代缴税费等,一般收费为房租的8%至10%左右,可以说在海外可能持有房产成本比较高。

  去国外当“地主”?

  海外买房的热潮依然没有减退,最近又兴起了一股新的“买地”浪潮,中国人开始梦想着去海外当“地主相关赴美购房步骤

  1.与你的房产经纪人讨论购买要求,须有合法来美签证和中国护照

  2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明

  3.申请正式贷款提前批准信(最多40%贷款率)

  4.选择想要买房的地区、房屋种类

  5.经纪人介绍看房,选房

  6.填写买房出价合约书,付定金支票

  7.定金支票存入第三方公证托管公司(OpenEscrow)开始工作

  8.做房屋检查

  9.要求维修

  10.审阅房屋各项结果报告

  11.审阅并与公证托管书上签章

  12.审阅前期屋主(产权)报告

  13.审阅白蚁检查报告

  14.购买房屋保险

  15.签署贷款资料

  16.公证托管结尾步骤(CloseEscrow)

  17.最后交房检查

  18.银行放款

  19.资料登记

  20.交收钥匙

  21.办理产权

  (摘自某房产中介手册)”。

  7月份举办的“1美元竞拍美国土地”中,上海叶女士以8800美元的“白菜价”赢得了市价50000美元的美国佛罗里达州格林布尔大型别墅社区内一块1000平方米的地块。折合成人民币计算,该地块仅为57.2元/平方米。

  “1美元竞拍确实是噱头,主要是为了推广去海外购买土地。”庄诺对记者表示,第一批2万美元团购美国土地的活动已经结束,正在酝酿第二批团购活动,“第二批土地的价格可能稍微贵一点。”

  “异国投资,买土地比买房子更好。”庄诺还记得2009年曾带领一个“购房团”去美国看房,每个人兴趣都很大,但最终却没有成交量。“主要是在美国房子买卖比较复杂,税费很多,中国人当时也不太了解。”

  庄诺指出,美国土地缴纳的税费是每年土地评估价的1%;其转让手续费在3%左右,比房子的税费低;买土地更省心,不用打理。“我鼓励大家把土地持有3~5年,这样土地价格翻1~2倍是没有问题的。投资讲究逢低入场,现在正是美国土地价格的底部。”

  “参与土地团购的人当中有退休职工,还有几个80后、90后一起凑了2万美元买了一块地。”庄诺对记者表示,这些人当中真正买了土地去盖房子的很少,大多数人都是为了投资。

  “也有部分人一下子买了10块地,可能考虑的是为了投资移民,这种情况稍微少一点。”

  (摘自《第一财经日报》2011年08月13日)

  中国开发商出海

  在济州岛拿地是50万元/亩,但在海南拿地,起码要1000万元/亩

  《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

  伴随着中国的个人投资者海外置业热高潮的,是中国房地产企业的“国际开发商”之路。

  以绿地集团为例,其韩国济州岛开发的旅游健康城项目已于2011年10月30日开工,2013年春节前后将迎来销售季。

  绿地集团董事长兼总裁张玉良告诉《瞭望东方周刊》,该项目拥有大约2000多套住宅,而其中的70%打算卖给中国人。

  根据中国海外投资联合会公布的数据,2012年以来在海外有房地产项目或确定投资计划的房企,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、万通、中坤等12家大型房企,规模上百亿美元。

  剑指中国买家

  绿地集团提供的数据显示,旅游健康城项目为济州岛“六大核心项目”之一,由绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心(JDC)合作建设,总占地面积约150万平方米,总建筑面积近43万平方米,总投资9亿美元。

  2012年7月合作双方正式签署协议备忘录,10月即开工建设。项目一期为40套面积为180-200平米的叠加别墅,售价约360万人民币/套,2013年年底将完工入住。后期将规划建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等。

  在张玉良看来,与国内相比,济州岛的房地产价格对开发商和中国买家而言都“非常划算”。

  首先,济州岛的地价不高。“在济州岛拿地是50万元/亩,但在海南拿地,起码要1000万元/亩。”张玉良告诉本刊记者。

  而对中国投资者来说,在济州岛买一幢海边别墅折合人民币约300万元,每平方米均价不过两三万元。而在海南买一幢同等条件的别墅,每平方米均价约6.5万元。另外,中国投资者若在韩国购买了价值人民币300万元的资产,也就满足了投资移民的要求。

  目前,中国游客赴济州岛观光旅游实行落地签证,济州岛与上海市已开通直航航班,航程仅1小时。这正是张玉良眼中、绿地正越来越重视的“大量中国人在海外的需求。”

  “例如,中国游客在国外更喜欢住中国人开的酒店,因为餐饮、文化上更契合,中国的酒店管理者更懂得中国人的需要。”张玉良说。

  因此,绿地集团于2012年12月与西班牙MELIA国际酒店管理集团签约,拟就中、欧多地自有资产高星级酒店经营权置换。MELIA旗下一家位于德国法兰克福的自有产权高端商务酒店由绿地全权管理,并使用绿地自主酒店品牌“铂骊”,计划于2013年一季度正式挂牌营业;而绿地旗下济南、天津两家酒店则委托MELIA全权管理,计划于2013年四季度正式开业。

  此外,绿地集团在澳大利亚悉尼、墨尔本及泰国普吉岛都有正在运作的项目。

  “泰国普吉岛有大量的中国游客。在澳大利亚,我们要建设一个40万平方米的小区,40%的住宅要建成留学生公寓,专门针对中国的留学生,一部分物业用作办公、酒店。”张玉良告诉《瞭望东方周刊》。

  “我们就是看中了中国游客的市场。”张玉良对本刊记者表示。

  知名企业海外扩张

  绿地集团只是出海的诸多中国房地产企业之一。

  2011年以来,万科、碧桂园、万达等企业都传出了向海外进军的消息。2012年初,颐和地产在澳大利亚悉尼的洋房项目“Summer Court”对外销售,项目推出上百套住宅和商铺,以洋房为主,总货量近100套,售价3.5万人民币/平方米起,主要销售对象为中国人。

  2012年6月,万达集团拟联合中国泛海集团投资30亿美元发展俄罗斯北高加索旅游业。

  2012年9月,首创置业与法国地方政府签订土地协议,将建设中法经济贸易合作区,并享受法国和欧盟特许优惠政策。

  2012年10月,鑫苑置业宣布以5420万美元(约人民币3.4亿元),购得纽约布鲁克林威廉堡城区一地块,未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。

  2012年,万科总裁郁亮公开表示,万科已经成立了美国地产业务推进小组,为进军美国市场做好准备,“希望在境外也能建房子卖给中国人”。

  更早的2011年6月,央企中航地产在董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》,决定加速海外布局。当时有媒体报道得到内部消息,中航地产的第一个海外项目已确定于斯里兰卡。

  2011年9月,中坤集团发布消息称斥资1亿美元,在冰岛东北部申购300平方公里的土地,用于开发旅游地产。

  2011年底,碧桂园与大马置地建立合营公司Wealthy SignetSdnBhd,开发位于马来西亚雪兰莪州的多幅地块。媒体披露,首批推售项目包括独立别墅、连排别墅,面积在190至600平方米,而“中国的买家将占很大比重”。

  政策环境是最大驱动力

  几乎所有的房地产企业在进入海外市场的时候,都把“中国买家”当成了主要客户群。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,这是个必然的结果。

  “一方面,房地产企业在国内遭遇限购、限贷、房产税等房地产调控政策的频繁冲击,希望开拓一块新的不受上述政策影响的市场;另一方面,国内投资客看中了海外土地和房产的永久产权,以及稳定的政策、市场环境和回报率,当他们在国内的投资受到遏制时,自然就有海外投资的意向。而国内房地产企业在国外开发的项目,自然就成了二者的最佳结合点。”张宏伟告诉《瞭望东方周刊》。

  实际上,就在一些开发商高调出海大兴土木的时候,还有一些开发商在以更加简单直接的资产并购形式从海外楼市中赚取收益。

  “去年我们也去海外看了不少项目,美国、英国都去了。在美国看了不少办公楼,对伦敦的印象也非常深。”复地(集团)股份有限公司董事长张华告诉《瞭望东方周刊》。虽然目前还没有海外拓展的计划,但复地集团已经在寻找长期持有优质物业,并获取长期稳定收益的机会。

  “伦敦在奥运会之后变化很大,以前都是老建筑,有点死气沉沉,2012年9月份再去的时候,我在一个建筑物楼顶数了一下,有100个塔吊,所以现在的伦敦生机勃勃,肯定也会有很好的投资机会。”张华说。

  张华对本刊记者透露,复地集团母公司复星集团旗下另一个房地产投资平台也去美国看了商业和办公地产,寻找好的可以长期持有的资产。

  商务部数据显示,2012年前三季度,中国境内投资者共对全球126个国家和地区的2491家境外企业进行了直接投资,累计实现非金融类对外直接投资525.2亿美元,同比增长28.9%,其中,房地产投资在境外的资源配置效率和利润空间均相对较高。

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