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央行加息、NDP上台:两拳重击击垮BC楼市
www.bcbay.com | 2017-06-30 17:45:20  温哥华港湾 | 0条评论 | 查看/发表评论

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John Horgan

  你或许还不知道,昨天晚上BC政局出现了历史性的一幕:BC省自由党于上周(6月22)日呈议会的施政报告被BC省新民主党(NDP)以及BC省绿党(Green Party)联手以44-42票否决,未能通过信任投票。这意味着,NDP党领贺谨(John Horgan)获省督邀请组建省政府,担任下一任省长。

  NDP做了16年的反对党,政策、理念都和自由党背道而驰。绿党更甚,注重环保,几乎是一心为了经济发展的自由党的天敌。接下来的BC可能迎来重大变革,难以预知省民将会面临什么。

  新民主党NDP、绿党联手打压房价

  基本可以预料到的是:新民主党和绿党执政,将引起最大震荡的可能就是楼市。省选时各党发布的政纲来看,卑诗新民主党和绿党基本都偏向于加大对楼市的打压。

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  1. 海外买家税

  新民主党NDP的政纲侧重于建造更多可负担住房,以及加强对租客的保护。除此之外,还提出:要将目前适用于大温地区的海外买家税扩展到维多利亚地区乃至BC省全境,并对楼花转让也收取15%的海外买家税。

  绿党的住房政策更加激进,该党承诺要把海外买家税加倍至30%,同时在全省范围内推行。

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  海外买家税对于大温并不陌生,自由党推出海外买家税将近一年来,大温房价经历了一段短暂回落后就开始反弹,目前已基本恢复一年前的模样。

  据知情人士透露:海外资本并没有撤出本地市场,只是采用了更加隐蔽的方式来投资,比如名义产权人、通过本地居民账户打款等。

  2.房屋投机税

  为了避免类似的事情发生,新民主党(NDP)省选时还承诺:若执政时,将向没有在加国缴付入息税的业主(不论国籍),征收2%的房屋投机税(Property Speculation Tax)

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  NDP提出的房屋投机税,与省自由党推出的15%物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT)最大的不同,是后者主要针对非加国人,但房屋投机税是针对没有在本地交税及贡献的人,不论他们是甚么国籍,他们可能是来自卡加利或加国其它地方。

  这个政策不仅会打击海外买家,也会对本地居民造成一定影响。而华人天生喜欢买房囤房,因此投机税政策实施以后,目测一大波华人要遭受重创。

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  3. 首次置业优惠项目

  而自由党的“首次置业优惠项目”也很可能遭到取消,这个政策规定:符合标准的BC省民可以获得最高3.75万加元或房价5%的25年贷款,最初5年不用支付利息,也不需要偿付本金。

  这个项目减轻了年轻人的置业负担,同时也让BC大量年轻人进入楼市,让本来就供应有限的房屋更加紧缺,进一步推高了房价,特别是公寓房价。

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  这个政策一直饱受争议,甚至遭到了加拿大联邦政府的批评。因此NDP提出,上台执政以后,将会重新检讨这个项目,甚至将它直接取消。

  4. 大量建房

  现在大温的公寓本来就如雨后春笋,四处拔地而起。NDP还承诺:执政以后将建造大量可负担房屋,包括廉租、共管等非盈利型房屋,并对租房家庭提供补助……

  这在一定程度上会减轻本省人民的房屋负担,租房变得可行以后,人们买房的欲望也会相应降低。这样的行为很可能改变BC的房市供求关系,需求的下降和供应的上涨,必然导致房价的降低。

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  此次省选新民主党在大温取得多数选区,这也说明民众对大温房价飙升已经积累了相当的不满。不管省选最终结果如何,增加住房可负担性都将是新一届政府所需要解决的重点问题

  央行加息板上定钉,业主将遭晴天霹雳

  屋漏偏逢连夜雨,NDP各种政策打压楼市,加拿大央行也来踩一脚。

  央行行长波罗兹(Stephen Poloz)对媒体表示:“低利率已完成了其使命”,释放出“最强烈的加息信号”,引发业内震动。

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Stephen Poloz

  国会预算官办公室(Office of the Parliamentary Budget Officer)则进一步指出:央行的加息幅度可能超过很多人的预料,在三年内也就是2020年年中,隔夜利息将会由现行的0.5%大幅上调至3%。

  央行可能在今年年内,就加息一到两次。下一次的议息日是两周后的7月12日,那时央行可能就将基准利率从0.5%调涨至0.75%。

  如此疾速的加息,无疑会给房贷市场造成重大影响。预算官办公室预测,从今年第一季度开始的未来四年间(也就到2021年),本国房贷实际利率将从2.9%,上调到4.8%。

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  无论在多伦多还是在温哥华,这个变化将给贷款人带来不小的额外负担。

  国家银行(National Bank of Canada)曾经在一份专题分析报告做过类似计算,结果显示,即使5年期固定按揭利率只升高一个百分点,温哥华一套普通住宅的业主每月就要多交$388的利息,多伦多业主则每月多交$239。(如下图所示)

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  5月份温哥华各类居住物业的综合基准房价约为$96.8万,首付如果是10%,25年还完的话,房贷率从现在的2.9%上涨到4.8%,等于每月要多交$890!

  这实在是一个坏消息,而且房贷率上升到4.8%仍没有到头,据国会预算官办公室预测,就长期来看,本国长期房贷实际利率应是5.4%……

  对于广大的贷款买房的房主来说,这真的是晴天霹雳吧?


  房贷占家庭收入一半

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  加拿大皇家银行(RBC)的最新房屋可负担性研究报告揭示出市场的糟糕程度,实在令人担忧,值得反复提及。

  RBC首席经济师说,全国的数据显示,普通家庭“需要支付45.9%的收入来负担今年第一季度所购的平均房屋的开支。”

  加拿大人房屋开支占近一半家庭收入,是加拿大30年内都罕见的现象。而且,利率上升,这个比例还会更高。

  下图显示如果按揭利率上升1个百分点,房屋开支在家庭收入中将增加的比例:

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  温哥华过去两个季度,房价下降是可负担性上升的主要因素。可惜,负担力继续上升有限。春季市场重新升温,卖家又开始掌握主动。温哥华的房价实际上又创下新高。

  可以预见的高房贷率加高税率给买房者带来超重负荷,这会让大部分温哥华的购房者决策相对灵活,普遍持观望态度。温哥华这居高不下的房价能撑的了多久?前景堪忧。

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