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听了别人瞎指挥:一元转让房产补税7万
www.bcbay.com | 2017-02-08 21:32:54  加国无忧 | 0条评论 | 查看/发表评论

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  最近接到了一个朋友介绍来的客户,前年把投资房产名字改到了还未上学的孩子名下,没有报税。因为听经纪说家庭内赠与不需要报税,可以一元转让。2016年底收到CRA来信,让补税七万多元,外加penalty。

  深有感触,包括HST rebate, principal residence, 翻建房产,客户偏信一方之言,却掉入了税务债务现在的例子太多了。无论你身边的贷款经纪怎么说,律师怎么说,地产经纪怎么说,请仔细咨询您身边的会计师。

  言归正传,为大家举个例子来解释亲属间房产赠与的税务问题:隔壁老王十年前以500k价格买入一投资独立屋,现在市值1.5 Mil。 因名下房产过多,年收入较高,想转到家人名下。一来他们如果住在里面可以用Principal residence免税,二来即使出租,因为他们收入较低,将来卖房时,增值税在他们头上缴纳税率较低。他们思来想去,老王有了下面几个选择有

  1. 妻子

  2. 未满18岁儿子

  3. 妻子哥哥

  4. 姑姑

  注意看下面解释,每种方式的税务处理都是不一样的

  1. 转给妻子

  - 自动有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。税务角度视房子按成本转给妻子,转房当年王先生不需要增值税。即夫妻间可以一元转让。税务角度王先生的卖出价是500k, 妻子的买入价价也是500k

  - 但是,Income Tax Act没有给我们这样简单的income splitting的机会。- Attribution Rule。即房子本质上其实还是属于老王,虽然名字转给了妻子,但是将来每年的租金净收入,卖房增值税都会在老王头上缴纳。

  - Attribution Rule在离异或老王死亡时会消失,从那以后租金收入和卖房增值会在妻子头上缴税。

  - 有无办法规避Attribution Rule?

  1. 有的,解决办法:Elect out of spousal rollover(可以联系会计师帮助写Election Letter)

  2. 妻子必须是税务居民

  3. 房产需要按照市场价transfer(不能低价转让或赠与)

  4. 按市场价transfer – 当年老王需要把100万升值纳入当年T1,妻子以后的成本价是1.5 mil

  5. 很多时候这种转让时通过夫妻间的借款形式发生的,妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA规定的interest rate (Prescribed rate http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息,即1%*1.5mil = 15,000。否则Attribution Rule就会生效,无法修改

  6. 有人要问,夫妻的钱都是一起的不付不可以吗?答:不可以。 CRA会需要paper trail, 最简单的做法老王给妻子一万五,妻子写一张支票存到老王账户里,妻子把支票和银行账单打印出来存底即可,这就是Proof。

  2. 转给18岁以下子女- 外甥(女),侄(女)

  - 有Deemed disposition,即税务角度,老王的房子是按照市场价卖出了,100万升值纳入当年T1。儿子以后的成本价是1.5 mil .

  - Attribution rule还是有的,但是和转给妻子不同的是,只有每年的租金净收入需要纳入老王的T1, 以后升值收入会在儿子头上纳税。(这是个valid tax planning opportunity)。

  - 有无办法规避Attribution Rule?

  - 有,解决办法同“转给妻子”规避Attribution方法,但个人认为一般不值得如此麻烦。 毕竟租金是小头,增值才是大头。

  3. 转给其他直系亲属

  - 如何判断税务角度直系亲属?首先,relation/related party在税务角度的定义是:中国传统意义的直系加上亲兄弟姐妹,即爸爸妈妈,爷爷奶奶,外公外婆,子女,哥哥姐姐,妻子,都是related, 但是姑舅,表亲都不是。也可以参考我的其他文章 – CRA重点调查!新房HST Rebate.

  - 有Deemed disposition,即税务角度,老王的房子是按照市场价卖出了,100万升值纳入当年T1。

  - 妻子哥哥以后的成本价是:

  a) 若转让价小于市场价比如$1转让,妻子哥哥以后的成本价还是$1。

  b) 若按市场价转让,妻子哥哥以后成本价是1.5mil

  c) 若是赠与,哥哥以后的成本是1.5 mil

  (这里一定注意:如果转让价小于市场价,即以上b)的情况,存在Double taxation的后果,即同一部分升值会被税两次,因为从50万到150万这部分升值,老王已经交过税了呀,但是到妻子哥哥手里,成本价却是$1,这以后他要是卖还有大笔的税要交。切记非直系亲属一定要赠与或者市场价转让)

  4. 转给非直系亲属

  - 这就是市场交易了,CRA一般没什么话讲,合同上写多少钱就按多少钱缴税

  - 比如卖给姑姑1 mil, 50万升值纳入老王的当年T1, 姑姑成本价为1 mil。


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