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房价居高不下 捆绑式按揭顶风险砥砺前行
www.bcbay.com | 2017-01-12 01:29:21  约克论坛 | 0条评论 | 查看/发表评论

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  加拿大楼市房价虚高不下,让当地的购房者内心更为紧张。在建房的增长速度始终赶不上需求量,严重的供求不足加上各种房价的抑制政策,让买房者压力变得更大。其结果就是,按揭欺诈案件大幅增加。

  据信用评分机构Equifax的一份最新报告,按揭欺诈案件增多,主要出现在房价以双位数百分比上涨的安省和卑诗省。这些可疑按揭中有三分之二或67%出现在安省,12%出现在卑诗省。楼市虚高和抑制政策严重的这两座城市,都面临着同样的问题。

  据《赫芬顿邮报》报道,按揭欺诈增加了楼市的风险,意味着买房者所背的债务高出其偿付能力,也对银行和金融系统构成一定的威胁。

  根据Equifax的数据,自2013年至2016年,被怀疑有欺诈行为的按揭增加了52%。

  按揭欺诈形式

  按揭欺诈是指故意歪曲事实以获得按揭贷款,也就是说,按照真实情况并不会被授予贷款。例如,有人在按揭贷款申请中虚报自己的职位,或夸大收入或工龄,或谎报薪金结算状况,或者兼职或合同工谎称是全职工等,这都属于陈述失实,欺诈行为。

  歪曲首付的数量和(或)来源,购买出租物业而谎称为自住物业,隐瞒已有按揭和(或)其它债务,这些也都是不同形式的欺诈行为。歪曲物业详情或隐瞒部分信息以提升物业价值的也同样是欺诈。增加实际上并不打算承担还款责任的共同还款人也被认为是按揭欺诈。

  按揭欺诈者须承担的后果

  歪曲实际信息的借款人和稻草人买主都属于按揭欺诈者,将负责违约事件发生时的任何资金短缺。他们也可能因失实陈述而被依法追究刑事责任。

  按揭欺诈的影响

  按揭欺诈的影响是广泛的,远远超出了借贷的银行。按揭保险公司也必须支付更多的赔偿金,从而道致每个人的保险费升高。即使有保险承担损失,银行为处理拖欠的按揭贷款会令行政费升高,这可能道致更高的贷款收费。调查亦会损耗警察和其他执法机构的资源。

  据路透社采访的按揭中介称,随着加拿大政府收紧房贷标准,捆绑式按揭加速增长。原因是贷款人只需要支付10%的首付,而联邦规定的首付标准是20%或没有保险下的35%。

  随着联邦政府收紧按揭保险规定,令按揭申请资格提高,更多加拿大次级按揭商与一些非正规的竞争对手联合起来,推出所谓“捆绑式”贷款(bundled loans)。

  “捆绑式”组合房贷

  这种贷款是将优质按揭(primary mortgage)与房产抵押贷款投资公司(Mortgage Investment Corporations,简称MIC)的次级贷款相结合。

  加拿大有几百家MIC公司,这种公司将投资者的资金汇集,投资于多元化房屋按揭组合,将收取的利息派发给投资者。

  对于信用好的贷款者,MIC提供的利率与主流银行一致,即5年期固定利率3%。对于信用差的贷款者,MIC的利率可高达7%至10%。

  高风险的灰色地带

  将两笔贷款组合起来,使得放贷机构可以规避政府的规定。

  不过,金融机构监管办公室(OSFI)在一份声明中指出,捆绑式贷款并不违法。优质按揭贷款商在评估贷款能的负担能力时,会考虑到二级贷款的额外债务。

  Capital Economics的经济师David Madani指出,捆绑式按揭上升,说明买房负担力下降,一旦房价下跌,就有违约的风险。而在楼市将要崩盘时,这类按揭就会很常见。

  捆绑式按揭贷款已经存在有一定的时间,这种现象产生与房价高涨的市场现象,必然也会顺应这一市场规律。该机构也表示会应市场的变化作出政策调整。

  加拿大联邦财政部则发表声明称,正在监测商场上的组合贷款,并称这类贷款只仅按揭市场的一小部分。财政部的数字显示,非正规贷款商在加拿大$1.6万亿加元按揭市场中的份额,从2007年的6.6%,上升至2015年的12.5%。

  加拿大央行上月的报告估计,非正规贷款公司的资产约为$1,250亿加元。


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