导语：一份新近出炉题为《红色警报》的报告，罗列一 系列数据，展示大温年轻人所面临的现状及挑战， 藉此说明为什么我们需要为了下一代重新思考住 房政策。其中令人印象最为深刻的是，在大温的 年轻家庭若是想要买房，须花费长达 23 年时间才 能攒足房贷首付所需的钱。那么大温的年轻人状 况究竟如何?情况如果继续恶化下去对温哥华城 市的未来将有何影响?可行的解决方案有哪些? 本期《高度》将一一展开，做全面深入的剖析。

　　《红色警报》报告作者之一保罗指出，从不同世代的角度来看，当代人面临温哥华地区房价显著上涨，唯独工资不升反降的困境，卑诗省 正在成为全国乃至整个美洲大陆最难生存的地方。

　　攒足首期房贷需时 23 年

　　这份报告的数据显示，卑诗省年龄介于 25 至 34 岁之间的年轻人， 年收入比起40年前减少了9千元， 1976年的同龄人只需工作满5年 即能储够20%的购房首付，当时的平均房价约为20万元;然而到了 2014年，这一数字已经高达40万左右，比起1976-1980年期间翻了 一番，而在大温地区，房价更是比 40 年前高出两倍，达到 81.3 万。现 在全国年轻人需要工作 16 年才能存够支付首期房贷的钱，在大温地区， 这个时间甚至需要 23 年。

　　另一方面，如今年轻的加拿大人比起 1976-1980 年期间的同龄人， 每月的按揭月供金额平均高出 9%。一边是收入在减少，另一边是月供 在增加，此消彼长之间，差距拉得更大了。

　　报告指出，在大温地区，一般业主的月供为3555元，上述年龄层 年轻人的年收入约为 4.7 万元，如果要支付房贷达到财务收支平衡，就 意味着他们不得不每年再额外多工作 5 个月才行。

　　有 UBC 的助理教授就指出，加国全境都面临房价的压力，其中以温 哥华为最，已经达到警戒水平。

　　为了研究大温年轻家庭所面对的挑战，该报告特别撷取3房单位 作为研究对象，结果发现在大温地区已经很难找到价格低于 50 万元的 房源了，现在同类房型的房价大约是1976年的两倍，目前整个大温 所有3房单位，同时符合3房及50万元以下两项标准的，其比例仅 为 15%。

　　即便人们为了妥协而搬到远郊地区，例如高贵林、兰里、三角洲等 地方，他们也将不得不面临通勤费用增加的困扰，以标准25年的房贷 为例，他们大约需要额外付出12-18万元交通费用，如果计入时间成本， 多支付的费用则高达 22.3-37.4 万，这部分增加的负担，本质上相当于 1976 年买两套独立屋的第三或是第四个贷款。

　　辛苦打拼结果仍令人沮丧

　　一对 5 年前从温哥华搬到列治文的夫妇，他们希望自己的孩子能够 在有后院的房子里成长，但是房东为了套现而把他们踢了出来，夫妇俩 为了摆脱租房充满着不确定性的被动局面，只好到远离自己工作的城市 安家，跑到车程达 1 个小时的斯阔米什买下属于自己的房子，作为这个 世代的年轻家庭，他们已经竭尽全力了。

　　另一位名叫Andrea的女士，本人接受过良好的教育，拥有一份不 错的工作，并且有一个和谐美满的家庭，她和丈夫甚至幸运地在温哥华 炽热的房地产市场环境下，于 4 年半前在基斯兰奴买下一个 690 平方英 尺的公寓套房。

　　这对夫妻决定先打拼事业，推迟几年再要孩子，以便将来买下一个 更大的宅邸来抚育孩子成长。由于身上仍背负未结的学生贷款、加上沉 重的房贷，再眼见温哥华房价以惊人的速度疯涨，去年房价增幅已经达 到 30%，这个梦想似乎变得越来越不切合实际了。

　　“我们已经放弃梦想转而面对现实，我们有可能不得不面对这样一 个的残酷局面，那就是在没有隔墙没有完整卧室的公寓里抚养孩子。” Andrea目前拥有一份全职的管理工作，同时也在卑诗大学攻读硕士课程， 在未来的几年里，生活压力不小。

　　随着育儿成本的上升，这无疑将会是第二个按揭贷款，生儿育女对 于 Andrea 这代人来说正在变成奢侈品。

　　上述事例只是大温年轻人现状的一个缩影。他们中的不少人丝毫也 没有懈怠，很多人同时兼做多份工作，在中学毕业后继续接受更高等的 教育，搬到更远的地方居住，生活在更加狭小的空间里，努力积极地迎 击所面临的挑战，但是数据统计所显示的结果令人沮丧，即便他们努力 工作仍旧入不敷出。

　　单一经济优势同时也是最大隐忧

　　是温哥华的经济不景气吗?完全不是。在过去的 5 年里，温哥华有 4 年时间 GDP 实现了 3% 以上的增长，这一步伐远超全国平均水平。事 实上，自 2005 年以来，温哥华的实际人均 GDP 增长率均超过全国其他 地区，这当中有两个行业的贡献最大，一个是建筑行业，其次是通常被 统称为 FIRE 的行业，亦即金融、保险及房地产，4 个字母一语双关，道 尽这个“红火”行业的双重意涵。

　　然而“成也萧何败萧何”，房地产一直是温哥华的支柱产业，近年 来随着房价飙涨，一方面带动GDP数字水涨船高，另一方面也使得房 屋可负担问题趋于恶化，甚至到了因此而把城市的未来推向“危险边缘” 的地步。

　　一份由大温贸易局(Greater Vancouver Board of Trade)和智囊 组织加拿大会议局(Conference Board of Canada) 共同发表的报告指 出，住房可负担能力指标，亦即房价与收入之比，温哥华在2014年为 19.5，多伦多与哈利法克斯则分别为 13.4 和 6.9。与此同时，国际上房 价达到如此“高难”水准的，只有上海和香港有得一比，何况这还只是 在 2014 年底的数字，此后房价又进一步飙升，官方数据显示 2015 年温 哥华房价暴涨 30%。

　　虽然温哥华炽热的房地产市场带动本地经济表现优于全国其他地区， 但是基于同样的理由也使人对这里的前景感到担忧，因为这个基础看上去 是如此脆弱。一座城市最大的优势同时也可能是它最大的弱点，这是大温 贸易局在比较全球19座城市的经济和社会指标后，所得出的结论与忧虑。

　　该机构的报告指出，大温在全球社会及经济最具活力城市排名中位 列第九，虽然在国内名列前茅，超过多伦多、蒙特利尔和哈利法克斯， 但在国际上则落后于新加坡、哥本哈根、香港以及近邻西雅图，大温的 优势在于新鲜的空气、大量外国出生的居民以及较低的凶案犯罪率，但 是暴涨的住房成本和运输系统的不足，正在侵蚀着它对年轻人才及企业 投资的吸引力，进而大大削弱了城市的竞争力。

　　而年轻人却是代表这座城市的未来。温哥华需要不断吸引那些年轻、 拥有技能的人才，以便取代即将退休的婴儿潮一代，并以此为契机转向 知识性经济。根据人口统计的数字显示，尽管温哥华拥有主要劳动人口 的比例比起加拿大其他城市高出 25-34% 左右(温哥华 18.7%，蒙特利 尔 17%，哈利法克斯 13.9%)，但是比起国际上的其他城市，如西雅图 (20.7)，旧金山(21)和悉尼(33.2)，仍然偏低，而作为一座正在 崛起的国际都市，温哥华须要与悉尼、硅谷及西雅图这样的城市一争高低。

　　高房价或打碎“北方硅谷”之梦

　　前些年随着全球知名的高科技企业如 Facebook、微软 (Microsoft)、 索尼动画公司 (Sony Pictures Imageworks) 及亚马逊公司 (Amazon) 纷 纷决定落户本地，温哥华也雄心勃勃地希望把这座城市打造成为“北方 硅谷”。

　　近一两年来，省贸易厅长屈洁冰和她的团队也忙着筹划赴中国招 商，她曾先后率团访问广东、江苏和浙江等地，走访华为、阿里巴巴 等企业，寻找合作机会，为做好招商引资工作，去年还专门成立“温 哥华总部促进局” (HQ Vancouver)，以吸引国际企业到这里设立总 部，至今已成功引进 7 家亚洲公司到大温设立总部，当中 5 家是中国公 司，两家是日本公司。最新的一家是日本知名电子游戏制作人板垣伴信 (TomonobuItagaki) 所属的游戏制作公司 Valhalla，该公司把他们的全球 总部迁到了温哥华。

　　但是我们正处在全球化的时代，政治的界限不再那么重要，越来越 多的人都自我标榜为“世界公民”，尤其是在高科技行业，人才的竞争 更是白热化。经常可以听到温哥华科技公司的高管抱怨说，离谱的房价使得他们难以吸引到合适的人才到这里工作，此类投诉在未来将会变得 更加频繁，除非负担能力的问题能够得到解决。

　　高昂的生活费用无疑削弱了大温地区的吸引力，如果无法在全球高 科技人才的争夺战中胜出，这条“北方硅谷”之路最终有可能只是昙花 一现的泡沫。

　　不幸的是，识别这个显而易见的现实问题却充满了争议。房屋可负 担性议题已经成为本地区舆论激辩的焦点，对于如何化解困境各界也先 后提出不少建议，不过目前还找不到一个简单可行的办法。

　　虽然贸易局的报告也承认，由于山区、海洋以及农业储备用地的制 约也是导致高房价的因素之一，但是仍然提及需要掌握更多信息以确定 外国买家对于大温房市的影响，有研究指出，温哥华的房价节节攀升与 大量的外国买家不无关系，尤其是中国资金在其中所扮演的角色。有不 少迹象表明，强大的中国经济也是间接推动本地房价上涨的助力，或许 随着中国经济放缓，最终能够令温哥华火热的楼市有所降温，但显然不 是今年。

　　一个可能的解决方案是，如果确实是由于海外买家正在推高本地房 价，当局就应该采取果断措施限制非居民购买房屋，这是澳大利亚和丹 麦政府都已经在推行的做法。另一个办法是藉由政策推动，从两方面入 手，增加建筑密度或是改变土地用途的限制，鼓励提高土地使用率，例 如变更位于城市东面的农地为住宅用地，以增加房屋供应。第三个方案 是，设法解决负担能力的问题，理想的方式或许是大幅提高人工收入。

　　加拿大政策研究中心的经济学家Marc Lee则是呼吁，联邦政府与 省级政府应该联手，增加保障性住房的公共建设投资，他指出，大温地 区每年至少应该增加 5 千套保障性住宅单位，才能够跟上需求的步伐。

　　Marc 还提出，政府应该关注外国业主问题，他敦促省府出手打击房 屋空置以及外来资金操纵本地楼市的做法，他举例说，伦敦市府已经对 外国买家增收财产转让及豪宅税，以此为发高烧的楼市降温。

　　他认为，温哥华只是部分外国投资者在全球范围内利用房地产储蓄 个人财富的城市之一，而不是居住的地方，我们需要确保我们的住房供 应给那些住在此地、对本地经济有贡献的人。

　　虽然本地区每年大约都会增加两万个单位的供给，但Marc把这部 分供应市场的房屋，归类为“奢侈品”的投资，它们只是开发商为获取 高额利润的工具。他呼吁本地区应该允许建设更多 3 至 8 层的中高层公 寓楼，这远比硬生生把一堆单位塞进一幢摩天大楼内，更加切实可行。

　　尽管增加更多住房供应包括社会房及出租单位已经是老调重弹，几 乎成为全民共识，但是在部分地区增加高密度住宅的做法仍然遭遇不小 的阻力，例如在煤气镇及唐人街，城市发展研究院的总裁安妮就表示， 当局希望能够在没有民众反对的基础之上，展开土地的开发，很显然鱼 与熊掌不可兼得。

　　安妮坚持认为应该对土地进行重新划分，以便能够尽快发展。她嘉 许高贵林在这方面就做得不错，该市围绕交通枢纽展开城市规划与土地 开发建设，比起温哥华简单粗暴地在单户住宅区推行多户型的做法要容 易不少。比如，她就不是很认同在世博轻轨沿线把单户住宅强行拔高， 变成高度都市化的区域，因为这样形同在迎进更多人的同时赶走了原来 的那批人。

　　《红色警报》报告的作者向当局提出了 10 项建议，其中包括空屋税 及 100 万以上的豪宅税。

　　贸易局报告最后做出结论，为了使得温哥华的房价和收入与加国其 他城市相匹配，从而成功吸引到这座城市经济发展所需的人才，房价应 该至少下降一半，或是力促本地收入倍增。必须在保持城市繁荣的前提 下与房地产市场泡沫作抗争，这是这座城市未来所要完成的艰巨任务， 否则，如何在国际上与其他城市竞争?

　　当然，所有这一切的建议和方案，都是说时容易做时难。