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(图文)非加拿大居民置业 勿忘纳税
www.bcbay.com | 2013-01-09 18:39:20  加拿大都市报 | 0条评论 | 查看/发表评论

  非居民在加拿大投资房地产或为移民后有一个安身之所提早作准备,都牵涉到税务问题。如果物业要出租,联邦税务部门亦规定,业主必须委託一名代理人负责按时缴交税款。

  特许会计师谢华亨指出,外国投资者最简单的做法是以私人名义买屋。如果拥有多个物业,就应该考虑开设一间专门管理物业的有限公司,由业主担任大股东。依据加国法律,有限公司可以是100%由非居民持有。最复杂的办法是成立信托或釆取合伙的方式。

  出租物业须有代理人

  投资房地产可以靠收租获得回报,又可以在转售时赚钱。谢华亨说,租金属于应课税收益。如果有收租,外国业主必须在本地有一名代理人,负责收租和交税。这名代理人可以是律师、会计师,也可以是亲戚朋友。代理人要取得业主授权,处理向税局申报和缴税等税务事项。

  谢华亨说,代理人要填报一份NR6的表格,列出物业在一年内的租金收入,和利息、管理费等支出,粗略计算出全年的纯利;但这份简单的年度预算,并不包括折旧在内。税局核准了这份资料后,代理人就按月将净租值的25%,连同每月的月结单寄交税局。如果物业出现空置期,没有租金收入的月份,就只需要寄出月结单。税局为所有非居民开立一个账号。代理人如果没有填写NR6表格,就必须按租金的25%交税。这些预缴税是特别向非居民征收。

  加拿大的税务是以日历年计算。代理人在年底前再向税局提交新的NR6,并且在翌年的90天内(即3月底前),向税局作出申报。这份NR4相当于个人入息的T4,列明已经向税局缴纳的税金。

  他说,非居民有责任每年填报税表,类似加拿大人每年报税的表格。由于业主可以申报折旧和其它开支,大多数都可以获得退税。

  非居民业主如果在年中取得永久居民身分。他们即使继续出租物业,也不必再交预缴税,但必须将移民后的租金收入,计算入当年的个人入息内。

  特许会计师谢华亨

  税务结清后才能取回全部售房款

  由于预缴税的原故,外国投资者卖屋后,并不能够迅即取回所有的款项。卖家接到买家的出价(Offer)后,应尽早由律师或会计师向税局申请一份结税证明 (Clearance Certificate)。法例规定必须在交易后的10天内提出申请。卖家要提交物业售价,以及买房时的价格、土地转移税和律师费等总体开支。他指出,税局以往审批相当快,但近年可能是个案增加,经常出现交易完成后,亦未收到证明的情况。律师未有税局通知,就必须扣起售价的25%,存放在信托户口,直到有税局的证明,才可以将差额交到卖家手上。

  谢华亨说,由于结税证明未有计算卖房时的经纪和律师费等开支,因此业主实际上是多缴税,要在翌年报税时才能取回退税。不少外国投资者以为卖房后就一了百了,忽略了向税局追讨超额纳税的金额。

  谢华亨说,移民后将以前买下的物业继续出租,在税务上较简单。如果身份改变后将房子改为自住,就要注意物业升值的问题。业主应在移民后把房子进行估价。因为买房子到移民期间房子的升值,算是资产增值,要缴税。移民后自住的物业,不算资产增值。业主不必立刻缴税,可以留待日后卖房时才补缴。

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