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买房为什么需要经纪呢?

发布时间:2019-04-07

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因为涉及到客人的重大财产,地产这个行业需要非常负责的专业人士,地产经纪有着非常严格的职业操守和重大责任。买家经纪完全本着买家的利益角度出发考虑问题,为买家提供利益保障。在加拿大通常情况下,买家不需要支付买家经纪的佣金,这部分的费用是由卖家支付的。

买家经纪的重要性主要体现在以下几个层面; 1. 房源方面:BC省的房源系统MLS是由地产行业协会统一管理。只有加入地产协会的注册持牌经纪才能查询。买家经纪会按照买家的要求提供房源和建议。 2. 产权方面:土地注册局检查title,确保买家买到的房子确实是卖家的,并且没有任何地役权(Easement, Restrictive Covenant)等限制或制约。 3. 建筑方面:如果是新房,需要确认卖家有建筑开工许可证 (Build Bermit)而非违建。确认卖家有入住许可证(Occupancy Permit), 确认卖家有2-5-10 (Warranty) 建筑保险与担保。 4. 价格方面:根据周边近期内的三种价格做CMA (Comparable Marketing Analysis) 进行对比,另外从近期市场走势上(Supply and Command) 具体分析建议购买价格. 5.条件方面: 写offer时加条款以保障买家的利益;下面有具体解释。 6.验屋方面:确认客人找到有证书的合格验屋师。

我们来看看具体条件都有哪些? 在加拿大BC省的房屋买卖合同中,除了正文,通常还有一到多页不等的附加文件,这些附加条款(Addendum)和合同正文有同等的法律效力。每个买家想买的房子都不一样,需要具体问题具体分析,所以买方要利用附加条款保护自己利益。 通常买方经纪都会帮买家在Offer(出价合同)的附加条款处添加上条件,除非有几个买家竞争加价抢Offer。一般来说,买卖双方在合同上签字后,这个合同就具有了法律上的执行力,但如果有了条件这个保护机制,那么只有买家亲自签字声明“解除条件”,那么这个合同才能真正被执行。 贷款条件(Financing) 买家在合同中注明“买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家就可以不签解除条件(Subject Removal)的文件”,而解除不了条件,房屋买卖合同自然不成立。

查验房产证条件(Title Search) 该条件要求卖家在限定的日期前提供房产证(Title)的复印件,买家可以根据Title Search上的号码在地政局(Land Title Office)查到相关信息,需注意有没有地役权(Easement)、通行权(Statutory Right-of-Way)的记录。成交前,律师也会对核查房产证。 共管物业的文件条件(Strata Documents) 该条件要求卖家提供包括2年内的各种会议记录(Minutes)、年度大会记录(AGM)、5年内的工程师报告(如果有)、物业条例(Bylaw)、财政状况(Form B)、物业管理费收支情况等等资料。买家仔细阅读这些文件,如果基本满意有关文件的描述和规定,则买家才继续执行合同,否则合同无效。 共管物业(Strata)是个法律术语,基本上公寓和城市屋都算共管物业。在共管物业中,每一个strata的所有业主共同组成一个机构,成为strata corporation。也就是说,一个strata的运作和管理跟一间公司相似。所有的业主通过民主的方式决定所有strata lot的管理、运作、维护,所有的业主通过民主的方式选出居委会(strata council)。

房屋情况披露书条件(PDS) 房屋情况披露书(Property Disclosure Statement,PDS)是卖家填写的有关房屋状况的声明文件,详细披露房屋中是否有明显或暗藏的缺陷,比如房顶是否漏过水,房子中有没有种过大麻等。这一声明会被并入合同,卖家要对声明的内容负法律责任。买家详细审查这个文件,如果满意,则买家才继续执行合同,否则合同无效。

保险条件(Insurance) 买家咨询保险公司,如果保险公司同意为目标房子提供保险,则买家才继续执行合同,否则合同无效。开示无条件Offer时有很大的风险,如果买家后来发现房子自身有问题,保险公司不愿投保,可能银行也不肯放贷。

以上为常见的附加条款,买家可以根据房屋的情况,参考以下条款是否适用: ◦ 买老房子,考虑是否加入“储油罐(Oil Tank)”条件。 ◦ 买全新房,考虑是否加入“2-5-10 保险”、“入住许可文件(Occupancy Permit)等一系列条件。 ◦ 买农地,考虑是否加入“土质检验”条件。 ◦ 买加油站附近的物业,考虑是否加入“水质污染检验报告”条件。 ◦ 换房时,是否加入“先卖掉原有房屋”条款。

最后一点:不要克扣经纪人佣金 很多客人意识不到这一点的重要性。有些人不理解经纪人的辛苦,误以为带人看房赚钱很容易,其实经纪人的辛苦,外行人是很难体会的。长时间的驾驶,不规律的饮食,大范围的搜索都消耗很多的精力、时间和金钱。而且在拿到佣金之前,经纪人的所有开支比如汽油、广告、拍照,文印油墨等等都要自掏腰包,也就是说,如果不成交,经纪人不仅赔时间还赔钱,而时间也是金钱。 从理论上说,如果客户雇佣了经纪人,和经纪签订了买家经纪合同,买家经纪就会笃定所服务的客人会履行承诺,客户就是经纪人的老板,但如果老板对员工苛刻,克扣或干脆不付工资,又怎么能指望员工对老板鞠躬尽瘁呢?正如大家都愿意去Google,Amazon和Microsoft这些大公司工作,为什么呢?因为工资高、福利好啊!一个有趣的现象是,凡是愿意付给买方经纪足够佣金的房子,买方经纪都很乐意介绍给自己的客户,房子不仅卖的很快,而且可能会有多个offer,反之则滞销或者迟销。有的屋主宁愿降价几万甚至几十万甚至更多卖房,既然肯降价这么多,为什么不愿意多给经纪人一点佣金从而调动经纪人的积极性呢?佣金和降价相比是微乎其微啊。

因此,雇佣一个负责任的优秀经纪人,是买家买到满意房子的重要环节。

(Norman Zhu 朱杰 摘自网络)
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